Banklar üçün əsas məsələ qiymətləndirmənin etibarlı və risksiz olmasıdır – Vüqar Oruc

Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı davam etsə də, əvvəlki illərlə müqayisədə artımın tempi zəifləyib. Xüsusilə Bakı şəhərinin mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərində qiymətlərin yüksək səviyyəyə çatması bazarda "doymuş ərazilər" amilini ön plana çıxarıb. Bununla yanaşı, yeni infrastruktur və şəhərsalma layihələrinin həyata keçirildiyi ərazilərdə qiymət artımının daha sürətli olması gözlənilir.

Tribuna.az xəbər verir ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri, Türk Dövlətləri Qiymətləndiricilər Birlikləri Şurasının (CAATS) fəxri prezidenti, iqtisadçı ekspert Vüqar Oruc Fins.az-a müsahibəsində daşınmaz əmlak bazarının cari vəziyyəti, elan və real satış qiymətləri arasındakı fərq, qiymətləndirmə sektorunda yeni qanunvericiliyin yaratdığı dəyişikliklər, bankların qiymətləndirici şirkət seçimi, süni intellektin qiymətləndirmə prosesinə təsiri və qarşıdakı illər üçün bazar proqnozlarını açıqlayıb.

- Hazırda Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının real vəziyyətini necə qiymətləndirirsiniz və qiymət artımı davam edəcəkmi?

- Hazırda Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı davam edir. Lakin ötən illərlə müqayisədə bu artımın dinamikası əvvəlki qədər yüksək deyil. Bunun əsas səbəblərindən biri uzun müddət davam edən qiymət artımının müəyyən ərazilərdə bazarı artıq doyma həddinə gətirməsidir. Xüsusilə Bakı şəhərinin mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərində qiymətlər kifayət qədər yüksək səviyyəyə çatıb.

Bununla yanaşı, inkişaf etməkdə olan rayonlarda qiymət artımı daha yüksək templə gedir. Xüsusilə müxtəlif infrastruktur və şəhərsalma layihələrinin həyata keçirildiyi ərazilərdə əmlakın dəyərində daha ciddi artımlar müşahidə olunur.

Bakı şəhərinin Baş Planı 2040-a uyğun olaraq abadlaşdırma işlərinin aparılması, qəzalı və istismar müddətini başa vurmuş binaların sökülməsi prosesinin genişlənməsi də həmin ərazilərdə daşınmaz əmlak qiymətlərinin artmasına təsir göstərir.

Ümumi tendensiya hələlik artım istiqamətindədir. Hazırda bazarda sabitləşmə və ya qiymətlərin azalması ilə bağlı hər hansı proqnoz vermək mümkün deyil. Bunun bir sıra səbəbləri var və biz bunları dəfələrlə qeyd etmişik.

Əsas amillərdən biri daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyinin hələ də yüksək olmasıdır. Daşınmaz əmlak Azərbaycanda investisiya aləti kimi öz prioritet mövqeyini qoruyub saxlayır və bu da qiymət artımını təmin edən əsas səbəblərdən biridir.

2026-cı ilin ikinci yarısında və 2027-ci ildə də qiymət artımı tendensiyasının davam edəcəyini gözləyirik. Bu artım artıq hər ay hiss olunur. Müxtəlif əmlak seqmentlərində orta hesabla 1-2 faiz civarında aylıq qiymət artımının baş verməsi göstərir ki, daşınmaz əmlak öz prioritet mövqeyini qoruyub saxlayır və qiymət artımı davam edir.

- Elan qiyməti ilə real alqı-satqı qiyməti arasında fərq nə qədər böyükdür və bu fərqin yaranmasının əsas səbəbi nədir?

- Bu, təbii bazar prosesidir. Elan qiyməti bazara təqdim olunan təklif qiymətidir, real alqı-satqı qiyməti isə tərəflər arasında aparılan sövdələşmənin nəticəsində formalaşan faktiki satış qiymətidir.

Alıcı müəyyən məbləğdən daha yüksək qiymətə əmlakı almağa razı olmur, satıcı isə müəyyən məbləğdən aşağı qiymətə satmaq istəmir. Nəticədə tərəflərin razılaşdığı məbləğ real bazar qiymətinin formalaşmasına səbəb olur.

Əmlakını bazara çıxaran satıcı, bir qayda olaraq, əvvəlcə daha yüksək qiymət müəyyən edir. Lakin həmin qiymət sonradan bazarın reallıqları ilə toqquşur. Satıcı görür ki, yüksək qiymət ona bazardakı digər təkliflərlə rəqabət aparmağa və müştəri cəlb etməyə imkan vermir. Nəticədə qiymətdə müəyyən güzəştlər edilir.

Bizim müşahidələrimizə görə, kiçik obyektlərdə sövdələşmə zamanı təxminən 3-4 faiz, iri obyektlərdə isə 5-6 faiz, bəzi hallarda hətta 10 faizə qədər güzəştlər mümkündür. Məhz buna görə qiymətləndirmə zamanı sövdələşmə düzəlişlərindən istifadə edilir.

Burada başqa bir amili də qeyd etmək lazımdır. Bəzi hallarda rieltorlar və ya maklerlər məqsədyönlü şəkildə əmlakı daha yüksək qiymətə bazara çıxarırlar. Məsələn, bazar dəyəri 100 min manat olan əmlak 120 min manata satışa çıxarılır. Sonradan danışıqlar zamanı qiymət əvvəlcə 5 min, daha sonra 10 min manat aşağı salınır və nəticədə 110 min manata satış baş verir.

Bu halda obyekt bazar dəyərindən daha yüksək qiymətə satılmış olur. Nəticədə həm rieltor və ya makler əlavə gəlir əldə edir, həm də mülkiyyətçi əmlakını bazar dəyərindən yüksək qiymətə satmış olur. Bu proses müəyyən mənada domino effekti yaradır və ümumi qiymət səviyyəsinin yüksəlməsinə də təsir göstərir.

- Yeni "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanun və Qiymətləndiricilər Palatasının formalaşması sektorda hansı real dəyişiklikləri yaradıb?

- "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanun 2023-cü il 30 iyun tarixində cənab Prezident İlham Əliyev tərəfindən təsdiqlənib və bu qanun qiymətləndirmə sektorunda keyfiyyət dəyişikliklərinə səbəb olub.

Əvvəllər mövcud olan yanaşmalar dəyişib. Artıq qiymətləndiricilər Dövlət İmtahan Mərkəzi tərəfindən təşkil olunan imtahanlardan keçərək şəhadətnamə əldə edir, daha sonra Qiymətləndiricilər Palatasına üzv olmaqla peşə fəaliyyətinə başlayırlar. Bu, institusional qurumun yaradılması və qiymətləndirmə fəaliyyətinin daha sistemli şəkildə tənzimlənməsi baxımından mühüm yenilikdir.

Yeni dövrdə qiymətləndirici peşəsinin aktuallığının artdığını və qiymətləndirmənin tətbiq olunduğu sahələrin genişləndiyini müşahidə edirik. Qiymətləndirmə artıq iqtisadiyyatın daha çox istiqamətində tələb olunan peşəkar xidmətə çevrilmək imkanına malikdir.

Lakin təəssüf ki, qanunun yaratdığı imkanlarla bağlı gözləntilərimizin bir hissəsi özünü doğrultmayıb. Hazırda Palatanın rəhbərliyində təmsil olunan şirkət və şəxslərin əksəriyyəti bazarda uzun müddət müsbət imici ilə seçilməyib. Bununla bağlı hazırda Palata ilə müxtəlif dövlət qurumları arasında ciddi problemlərin olduğunu müşahidə edirik.

Qiymətlərin bilərəkdən şişirdilməsi və ya bilərəkdən aşağı salınması ilə bağlı kifayət qədər faktlar mövcuddur. Bu isə Palatanın mövcud problemlərin həlli istiqamətində ona verilmiş ilkin müddətdən səmərəli istifadə etmədiyini göstərir.

Eyni zamanda, Palatanın daxili müzakirələrində müxtəlif fikirlərin nəzərə alınması və bütün tərəflərin iştirakı ilə səmərəli dialoqun qurulması baxımından da problemlər var. Təəssüf ki, bu gün sektor müəyyən mənada iflic vəziyyətindədir.

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti dəfələrlə əməkdaşlıq təklifləri ilə çıxış etsə də, Qiymətləndiricilər Palatası peşəkar birliyimizin təkliflərinə isti yanaşmır. Sektorun birgə inkişaf etdirilməsi istiqamətində ortaq addımlarımızın hələlik reallaşmaması təəssüf doğurur.

Halbuki qiymətləndirici fəaliyyəti üçün institusional əsasların yarandığı hazırkı şəraitdə sektorun çoxistiqamətli inkişafı və islahatı üçün böyük imkanlar mövcuddur.

Təəssüf ki, bu imkanlardan hazırda səmərəli istifadə olunmur. Qiymətləndirici peşəsinin peşəkarlıq səviyyəsinin və ictimai çəkisinin artırılması istiqamətində qanunun yaratdığı imkanlardan lazımi səviyyədə yararlanılmaması çox təəssüf doğuran haldır.

- Bankların qiymətləndirici şirkətləri seçməsi qiymətləndiricinin müstəqilliyinə və bazarda rəqabətə təsir göstərirmi?

- Əgər bazarda fəaliyyət göstərən qiymətləndirmə şirkətlərinin hamısı peşəkar və şəffaf fəaliyyət göstərsə, onları tənzimləyən təşkilat hər hansı maraqdan çıxış etmədən qanuni və ədalətli mövqe nümayiş etdirsə, əlbəttə, bankların ayrıca qiymətləndirici şirkət seçmək ehtiyacı da azalardı.

Amma bankları da başa düşmək lazımdır. Çünki bir çox qiymətləndirmə şirkətləri müxtəlif vasitələrlə bankların reyestrinə düşməyə çalışırlar. Halbuki onların arasında kifayət qədər peşəkar olmayan və şəffaf fəaliyyət göstərməyən şirkətlər də ola bilər.

Digər tərəfdən, bankların iqtisadiyyatda çox mühüm və məsuliyyətli rolu var. Bank hər hansı təcrübəsiz və qeyri-peşəkar şirkətlə əməkdaşlıq etməklə həm bank sektorunu, həm ölkə iqtisadiyyatını, həm də vətəndaşları əlavə risklərlə üz-üzə qoya bilməz. Ona görə də banklar qiymətləndirmə şirkətlərinin fəaliyyət tarixçəsinə, təcrübəsinə və əvvəlki işlərinin nəticələrinə nəzər yetirirlər.

Əgər qiymətləndirici şirkətlə əməkdaşlıq bank üçün müsbət nəticə verirsə, yəni verilmiş qiymətləndirmələr sonradan problemli kreditlər portfelinin artmasına səbəb olmursa və müştərilər baxımından ciddi problemlər yaratmırsa, bank həmin şirkətlə əməkdaşlığı davam etdirməkdə maraqlı olur.

Lakin bu yanaşmanın digər tərəfi də var. Belə praktika yeni yaradılmış və peşəkar fəaliyyət göstərmək istəyən şirkətlərin inkişafını müəyyən qədər məhdudlaşdıra bilər. Çünki yeni şirkətlərin bazarda özünü təsdiq etməsi üçün banklarla əməkdaşlığa ciddi ehtiyacı var.

Mən hesab edirəm ki, bankların yeni qiymətləndiricilərlə əməkdaşlığı o zaman təhlükəsiz ola bilər ki, sektor bütövlükdə peşəkarlıq baxımından yüksək səviyyəyə çatdırılsın və sektoru tənzimləyən qurum ədalətli, şəffaf və obyektiv mövqe nümayiş etdirsin.

Belə bir sistem formalaşarsa, banklar Qiymətləndiricilər Palatasının siyahısında olan istənilən peşəkar təşkilatla əməkdaşlıq edə bilərlər. Çünki biləcəklər ki, həmin şirkətlə işləmək əlavə risk yaratmır və qiymətləndirmənin nəticəsinə etibar etmək mümkündür.

Hazırkı vəziyyətdə isə Mərkəzi Bank başda olmaqla, Azərbaycanın bank sistemi qiymətləndirmə şirkətləri ilə bağlı müəyyən risklər görür. Məhz buna görə banklarda daxili qiymətləndirmə praktikası hələ də müəyyən formada qüvvədə saxlanılır.

Halbuki dünya praktikasında bank əməkdaşlarının qiymətləndirmə prosesinə bu formada cəlb olunması geniş yayılmış yanaşma deyil. Azərbaycanda isə banklar riskləri azaltmaq məqsədilə müəyyən hallarda öz əməkdaşlarının qiymətləndirmə prosesində iştirakından və ya bu prosesə müdaxiləsindən istifadə edirlər.

Bu baxımdan hər iki tərəfi müəyyən qədər başa düşmək mümkündür. Qiymətləndiricilər inkişaf etmək və banklarla əməkdaşlıq etmək istəyirlər. Banklar isə yeni qiymətləndiricilərlə bağlı risklərin mövcudluğundan ehtiyat edirlər.

Düşünürəm ki, bu problemin əsas həlli peşəkar strukturların inkişaf etdirilməsi, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti kimi peşəkar birliklərin fəaliyyətinin gücləndirilməsi və eyni zamanda institusional tənzimləməni həyata keçirən qurumların şəffaflığının təmin olunmasıdır.

Bu halda həm bankların riskləri azalacaq, həm qiymətləndirici şirkətlər üçün daha sağlam rəqabət mühiti yaranacaq, həm də bütövlükdə qiymətləndirmə sektorunun inkişafına şərait yaradılacaq.

- Süni intellekt yaxın 5 ildə qiymətləndirici peşəsini necə dəyişəcək? Azərbaycanda avtomatlaşdırılmış əmlak qiymətləndirilməsinə keçmək mümkündürmü?

- Süni intellektlə bağlı məsələlər Avropa Qiymətləndiricilər Birliyinin - TEGOVA-nın Baş Assambleyasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin də iştirakı ilə geniş müzakirə olunub. Burada kifayət qədər ziddiyyətli məqamlar var. Lakin ümumi yanaşma ondan ibarət oldu ki, süni intellekt avtomatlaşdırılmış hesablama və informasiya emalı vasitəsidir, qiymətləndirici deyil və hüquqi şəxs statusuna malik deyil.

Süni intellektin hər hansı qanun qarşısında müstəqil məsuliyyəti yoxdur. O, verilən tapşırıqlara və daxil edilən məlumatlara uyğun fəaliyyət göstərir. Müstəqil düşünmək və hüquqi məsuliyyət daşıyan qərar qəbul etmək imkanına malik deyil.

Ona görə də süni intellekt və avtomatlaşdırılmış rəqəmsal hesablama yalnız qiymətləndiriciyə yardımçı vasitə kimi tətbiq edilə bilər. Yəni robot qiymətləndirici ola bilməz. Lakin qiymətləndiricinin informasiya resurslarına çıxışının təmin edilməsində, qiymətləndirmə prosesinin daha peşəkar və operativ həyata keçirilməsində, eləcə də əldə olunan nəticələrin təkrar yoxlanılmasında süni intellektin müstəsna rolu ola bilər.

Süni intellektdən istifadə mövcud imkanların genişləndirilməsidir və müasir dövrün tələbidir. Qiymətləndirici rəqəmsal imkanlardan mütləq şəkildə bəhrələnməlidir. Amma süni intellekt qiymətləndiricini əvəz edə bilməz. Bu, həm qanunvericilik baxımından, həm də qiymətləndirmə prosesinin mahiyyəti baxımından mümkün deyil.

Çünki süni intellektin müstəqil hüquqi məsuliyyəti yoxdur. O, verdiyi qərarlara görə sifarişçi və ya vətəndaş qarşısında məsuliyyət daşıya bilməz. Qiymətləndirmə nəticəsinin arxasında isə konkret peşəkar və onun məsuliyyəti dayanmalıdır.

Hesab edirəm ki, süni intellektdən yalnız yardımçı məqsədlə istifadə etmək mümkündür və qarşıdakı beş ildə bu texnologiyanın imkanları daha da genişlənəcək. Lakin bu, qiymətləndiricinin əvəzlənməsi demək deyil.

Qiymətləndirici peşəsi yalnız riyazi hesablamalardan ibarət deyil. Burada peşəkarlıq, təcrübə, analitik yanaşma və bazarı düzgün qiymətləndirmək bacarığı da mühüm rol oynayır. Qiymətləndirici konkret vəziyyəti təhlil etməli, müxtəlif amilləri nəzərə almalı və öz peşəkar təcrübəsinə əsaslanaraq müstəqil qərar verməlidir.

Bu baxımdan süni intellekt gələcəkdə qiymətləndiricinin ən güclü köməkçilərindən birinə çevrilə bilər, lakin onun yerini tutmayacaq. Yaxın beş ildə də əsas gözləntimiz məhz budur: süni intellekt qiymətləndirmədə yardımçı və tamamlayıcı vasitə kimi inkişaf edəcək.

- İqtisadçı ekspert kimi, qarşıdakı 1-2 il üçün Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarına proqnozunuz necədir? Hansı ərazilərdə qiymət artımı daha çox olacaq?

- 2026-cı ildə daşınmaz əmlakın qiymətlərində artım müşahidə olunur. Lakin əvvəlki illərlə müqayisədə sürətli bahalaşma hələlik hiss olunmur. Müəyyən ərazilərdə, xüsusilə böyük layihələrin həyata keçirilməsi və ya Bakı şəhərinin Baş Planı 2040-a uyğun olaraq abadlaşdırma və infrastruktur dəyişikliklərinin aparılması gözlənilən yerlərdə qiymət sıçrayışları ola bilər və artıq bunun nümunələrini də görürük.

Ümumilikdə isə bazarın dinamizmi əvvəlki illərlə müqayisədə yüksək deyil. Alqı-satqı əməliyyatlarının sayı da əvvəlki dövrlərlə müqayisədə o qədər çox deyil. Bununla yanaşı, tikintinin maya dəyərinin yüksək olması bazara çıxarılan yeni əmlakların təklif qiymətlərinin artmasına səbəb olur və biz bu artımı müşahidə edirik.

Bir ekspert kimi vətəndaşlara və investorlarımıza Bakı şəhərinin Baş Planı 2040-a daha çox diqqət yetirməyi tövsiyə edərdim. Hansı ərazilərdə yeni yolların, infrastrukturun, sosial obyektlərin və digər layihələrin həyata keçirilməsi gözlənilirsə, həmin ərazilərdə daşınmaz əmlakın qiymət artımı daha yüksək ola bilər.

Amma birmənalı şəkildə əmlakın ucuzlaşmasından danışmaq mümkün deyil. Əmlakın ucuzlaşacağı ilə bağlı ümidlərlə yaşamaq düzgün yanaşma deyil. Çünki əmlak bazarında ciddi və kəskin ucuzlaşma yalnız ölkədə iqtisadi böhran və xaos kimi neqativ proseslərin baş verməsi halında mümkün ola bilər.

Əgər mövcud iqtisadi temp qorunub saxlanılarsa və iqtisadi inkişaf daha da sürətlənərsə, əsasən qiymət artımından danışmaq mümkün olacaq. 2026-cı ilin ikinci yarısında qiymət artımının davam edəcəyini gözləyirik. 2027-ci ildə isə daha çox selektiv qiymət artımı proqnozlaşdırıram.

Yəni harada böyük layihələr icra olunacaqsa, yeni infrastruktur yaradılacaqsa və həmin ərazilərin inkişafı gözlənilirsə, qiymət artımının da daha yüksək olacağını proqnozlaşdırmaq mümkündür.

Digər tərəfdən, bazarda artıq "doymuş ərazilər" amili də mövcuddur. Məsələn, şəhərin mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərində daşınmaz əmlak qiymətləri kifayət qədər yüksək səviyyəyə çatıb. Bu qiymətlər hətta əməkhaqları ilə müqayisədə ciddi disbalansın yaranmasına səbəb olur.

Lakin elə ərazilər var ki, orada əmlak hələ nisbətən ucuzdur və həmin ərazilərdə gələcək qiymət artımının daha sürətli olması mümkündür. Mən xüsusilə Ələt, Hövsan, Qaradağ kimi əraziləri qeyd edərdim. Hesab edirəm ki, gələcəkdə bu ərazilərdə qiymət artımının tempi mərkəzə və mərkəzə yaxın, artıq qiymət baxımından doymuş ərazilərlə müqayisədə daha yüksək ola bilər.

2027-ci ildə selektiv qiymət artımı gözləyirəm. 2028, 2029 və 2030-cu illərdə isə qiymət dinamikası bir sıra əsas amillərdən asılı olacaq.

Daşınmaz əmlakın qiymətini müəyyən edən əsas amillərdən biri ölkənin ümumi iqtisadi vəziyyətidir. İqtisadi artım davam edərsə, investisiyalar artarsa, istehsal sahələri genişlənərsə və neftin qiymətində ciddi mənfi dəyişiklik baş verməzsə, daşınmaz əmlak qiymətlərinin artımı da davam edəcək.

Bununla yanaşı, əmlak bazarında qiymət artımını şərtləndirən əsas amillərdən biri onun hələ də Azərbaycanda ən mühüm və ən cəlbedici investisiya istiqamətlərindən biri olmasıdır.

Digər investisiya alətləri, xüsusilə fond bazarı və birja mexanizmləri Azərbaycanda hələ tam gücü ilə fəaliyyət göstərmir. Bu istiqamətlər tam inkişaf edənə qədər daşınmaz əmlak öz prioritet mövqeyini qoruyub saxlayacaq.

Ona görə də hesab edirəm ki, yaxın perspektivdə daşınmaz əmlak bazarında əsas tendensiya ucuzlaşma deyil, artım olacaq. Sadəcə, bu artım bütün ərazilərdə eyni tempdə baş verməyəcək. Gələcək dövrdə əsas fərq məhz ərazilər və əmlak seqmentləri üzrə qiymət artımının selektiv xarakter daşıması olacaq.