Tikinti şirkətlərinin idarəetməsindən nece qurtulmaq olar?

Ölkədə tikinti bumunun sürətlənməsi ilə əlaqədar çoxmənzilli binaların idarə edilməsi aktual məsələyə çevrilib. Xatırladaq ki, mövcud qanunvericiliyə görə, çoxmənzilli binalarda tətbiqi mümkün olan 3 idarəetmə üsulu mövcuddur. Lakin həmin idarəetmə üsullarının  müsbət və mənfi tərəfləri barədə cəmiyyətin bilgisi kifayət qədər deyil. Hüquqşünas Ayaz Mirzəzadə bildirib ki, çoxmənzilli binaların idarəedilməsi və çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçilərinin (mənzil sahiblərinin) idarəetmədə birbaşa iştirakı həm insanların öz həyat ehtiyaclarını özlərinin qarşılaması vərdişlərinin yaranmasına, digər tərəfdən də öz vəsaitlərinə qanaət etmək və həmin vəsaitlərin xərclənməsinə birbaşa nəzarəti həyata keçirmək kimi imkanlara sahib olmasına şərait yaradır.

Çoxmənzilli binaların idarəedilməsində hansı üsul məqbuldur?  

Ölkədə tikinti bumunun sürətlənməsi ilə əlaqədar çoxmənzilli binaların idarə edilməsi aktual məsələyə çevrilib. Xatırladaq ki, mövcud qanunvericiliyə görə, çoxmənzilli binalarda tətbiqi mümkün olan 3 idarəetmə üsulu mövcuddur. Lakin həmin idarəetmə üsullarının  müsbət və mənfi tərəfləri barədə cəmiyyətin bilgisi kifayət qədər deyil. Hüquqşünas Ayaz Mirzəzadə bildirib ki, çoxmənzilli binaların idarəedilməsi və çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçilərinin (mənzil sahiblərinin) idarəetmədə birbaşa iştirakı həm insanların öz həyat ehtiyaclarını özlərinin qarşılaması vərdişlərinin yaranmasına, digər tərəfdən də öz vəsaitlərinə qanaət etmək və həmin vəsaitlərin xərclənməsinə birbaşa nəzarəti həyata keçirmək kimi imkanlara sahib olmasına şərait yaradır. Hazırda ölkə qanunvericiliyənə əsasən çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin aşağıdakı idarəetmə üsullarından birini seçmək kimi həm hüququ, həm də öhdəliyi vardır: Binanın sahə mülkiyyətçiləri (mənzil sahibləri) tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi; Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi; İdarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunu müəyyən etmək hüququ binanın sahə mülkiyyətçilərinin (mənzil sahiblərinin) ümumi yığıncağına (ümumi yığıncaq - sadə dildə desək, mənzil mülkiyyətçilərinin müstəqil şəkildə toplanaraq keçirdikləri və alınan qərarları protokollaşdırdıqları bir toplantı deməkdir) məxsusdur və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. Əgər, idarəetmə üsulu ümumi yığıncağın qərarı ilə müəyyən edilibsə, bu binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. Bunun üçün ilk öncə mənzil mülkiyyətçilərinin bir araya gələ bilməsi və mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının toplana bilməsi mütləqdir. O ki qaldı qanunvericilikdə icazə verilən idarəetmə formalarına, bunların tək-tək müsbət və mənfi tərəflərini əsaslandırmağa çalışaq.

Binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi

Bu idarəetmə formasının yuxarıda göstərildiyi kimi insanların öz həyat ehtiyaclarını özlərinin qarşılaması vərdişlərinin yaranması, digər tərəfdən də öz vəsaitlərinə qanaət etmək və həmin vəsaitlərin xərclənməsinə birbaşa nəzarəti həyata keçirmək kimi imkanlara sahib olması özünü açıq şəkildə biruzə verəcəkdir. Çoxmənzilli binanın bilavasitə idarə edilməsini həyata keçirən binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarına əsasən həmin binanın sahə mülkiyyətçiləri adından üçüncü şəxslərlə münasibətlərdə binanın sahə mülkiyyətçilərindən biri və ya binanın sahə mülkiyyətçilərinin hamısı və ya əksəriyyəti tərəfindən yazılı formada verilmiş etibarnamə ilə təsdiqlənən səlahiyyətli digər şəxs çıxış edə bilər. Amma buna baxmayaraq bir çox inkişaf etmiş ölkələrdə olan bina idarəetmə təcrübəsini və ümumilikdə bir binada yaşayan insanların müxtəlif təfəkkürə, anlayışa, idarəçilik qabiliyyətinə, bacarığa, düşüncə tərzinə sahib olmasını nəzərə alsaq, görərik ki, bu şəkildə idarəetmə həm pərakəndəliyə, həm də qeyri peşəkarlığa yol aça bilər. Hesab edirəm ki, bu da bu üsulla idarəetmənin mənfi tərəfidir.

Binanın MMMC-lər tərəfindən idarə edilməsi

Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti hesab edilir. Buradan göründüyü kimi, cəmiyyəti təsis edənlər və onu idarə edənlər məhz həmin çoxmənzilli binada yerləşən mənzillərin mülkiyyətçiləridir. Cəmiyyət mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı ilə təsis edilir və ümumi yığıncaq Cəmiyyətin ali idarəetmə orqanı hesab edilir. Bununla da, cəmiyyət üzvləri (mənzil mülkiyyətçiləri) həm binanın idarəedilməsində birbaşa iştirak edirlər, həm də öz vəsaitlərinə qanaət etmək və həmin vəsaitlərin xərclənməsinə birbaşa nəzarəti həyata keçirmək imkanlarına sahib olurlar. Beləcə zaman keçdikcə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üzrə bir qurum olan Cəmiyyət formalaşaraq bu sahədə ixtisaslaşır. Cəmiyyət üzvlərindən (mənzil mülkiyyətçilərindən) ibarət idarə heyətinin seçilməsi, həm də müddətli seçilməsi və maliyyə işlərinə nəzarət edilməsi məqsədilə idarə heyətinin üzvü olmayan digər Cəmiyyət üzvlərindən ibarət maliyyə təftiş komissiyasının (müfəttişin) seçilməsi bütün bunlar idarəetmədə şəffaflığın göstəricisi kimi qiymətləndirilə bilər. Hesab edirəm ki, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti çoxmənzilli binaların idarə edilməsində mülkiyyətçilər tərəfindən seçilmiş müsbət bir idarəetmə üsulu ola bilər.

İdarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə

Mənzil qanunvericiliyində nəzərdə tutulan bu anlayışın açıqlamasına görə, idarəedici təşkilat dedikdə - təşkilati-hüquqi formasından asılı olmayaraq hüquqi şəxs və ya fərdi sahibkar başa düşülür. Əlbəttə ki, həmin şəxs (hüquqi şəxs və ya fərdi sahibkar) bu vəzifəni yerinə yetirərkən çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə sahibkarlıq (gəlir əldə etmə) düşüncəsi ilə yanaşacaq ki, bu da digər idarəetmə üsullarından fərqli olaraq mənzil mülkiyyətçilərinin binanın saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərinə görə daha çox vəsait xərcləmələrinə səbəb olacaqdır. Dünya təcrübəsində, belə idarəetmə forması əsasən imkanlı təbəqənin yaşadığı yaşayış komplekslərində rast gəlinən haldır ki, bu da, özlüyündə belə idarəetmə üsulunun mülkiyyətçinin maddi imkanının yüksək olması ilə paralellik təşkil etdiyinin bariz sübutudur. Bundan əlavə onu da qeyd edim ki, çoxmənzilli binanın sahə (mənzil) mülkiyyətçiləri tərəfindən 6 ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını bələdiyyənin çağırması və bundan sonra 1 il ərzində çoxmənzilli binanın sahə (mənzil) mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi tərəfindən açıq müsabiqə keçirilmə öhdəliyinin olması onu göstərir ki, mənzil mülkiyyətçilərinin onlara məxsus binanın idarəetmə üsulunu özləri müəyyən edə biməməsi halında idarəedici təşkilat məcburən müəyyən edilir. Əlavə olaraq bildirim ki, bugün ölkədə bir çox MTK, MMC və bina inşası ilə məşğul olan digər şəxslər (fiziki və hüquqi şəxslər) binanı inşa etdikdən sonra qeyri-rəsmi olaraq eyni funksiyanı həyata keçirirlər. Qeyri-rəsmi olmasına gəldikdə isə, onlar həmin funksiyanı həyata keçirmək üçün mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən dəvət edilməklə deyil, öz istəkləri ilə fəaliyyət göstərir, kommunal xidmət haqqı adı altında topladıqları pul vəsaitlərindən gəlir əldə etsələr də dövlətə vergi ödəmir, istədikləri hesablama üsullarından istifadə edərək insanlara əziyyət verir və onlarda öz şəxsi mülklərində kirayə yaşayırmış kimi hiss yaranmasına səbəb olurlar. Onun sözlərinə görə, hazırda ölkəmizdə 2009-cu ildən qəbul edilməsinə baxmayaraq hələ də, ümumrespublika ərazisində Mənzil Məcəlləsinin bununla bağlı müddəalarının tətbiq edilməməsi, son zamanlarda çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçiləri ilə binanın idarəedilməsi, saxlanılması, təmiri, kommunal xərclərinin müəyyən edilməsi məsələsində MTK və digər çoxmənzilli yaşayış binası inşa edən şəxslərin (MMC və s.) rəhbərliyi arasında yaşanan ciddi anlaşılmazlıq, bundan doğan əsaslı narazılıqları nəzərə alaraq Mənzil Məcəlləsinə edilən son dəyişiklik  və Prezidentin 14 iyul 2017-ci il tarixli Fərmanı əsasında Nazirlər Kabinetinə Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi Qaydasının hazırlanaraq Azərbaycan Respublikasının Prezidenti ilə razılaşdırmaqla üç ay müddətində müəyyən etməsi barədə tapşırığın verilməsi əvvəlki yazımda da bildirdiyim kimi ölkədə bu sahədə atılan müsbət addımların göstəricisi kimi qiymətləndirilə bilər.

Zəka