“Kirayə qiymətləri artır, amma gəlirlər yerində sayır” – Elnur Azadov
Son illərdə Bakıda kirayə mənzil qiymətlərində müşahidə olunan davamlı artım həm sosial, həm iqtisadi, həm də şəhərsalmaya dair bir sıra amillərlə bağlıdır. Xüsusilə 2022-ci ildən sonra bu tendensiya daha kəskin xarakter alıb və əhalinin müəyyən təbəqələri, xüsusilə tələbələr və yeni ailə quran gənclər üçün ciddi problemə çevrilib.
Kirayə qiymətlərində artımın əsas səbəblərindən biri daşınmaz əmlak bazarındakı ümumi qiymət artımı ilə bağlıdır. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına əsasən, 2023-cü ilin sonunda mənzillərin satış qiymətləri əvvəlki illə müqayisədə orta hesabla 10-12% artıb. Bu artım kirayə bazarına da birbaşa təsir göstərir. Ev sahibləri mənzilin satış dəyəri artdıqca, onu kirayə verməkdə də əlavə gəlir gözləyir. İkinci əsas səbəb paytaxtda tələb və təklif arasında balansın pozulmasıdır. Xüsusilə tələbənin, gənc ailələrin və regionlardan gələn vətəndaşların şəhərdə mənzil tələbatı artdığı halda, bazarda ucuz və orta qiymətli kirayə evlərin təklifi azalır. Bu azalma əsasən köhnə, ucuz mənzil fondunun sökülməsi və yeni tikililərdə qiymətlərin əlçatan olmaması ilə izah edilir. Köhnə yaşayış fondunun (məsələn, Sovetski, Yasamalın köhnə məhəllələri) azalması bu sahədəki ən mühüm faktor kimi çıxış edir. Üçüncü səbəb isə inflyasiyadır. Son 2 ildə Azərbaycanda inflyasiya səviyyəsi 10%-dən yuxarı olub və bu da kirayə bazarına dolayı yolla təsir göstərir. Əsas kommunal xidmətlər, tikinti materialları və xidmət haqları bahalaşdıqca, ev sahibləri bu artımları kompensasiya etmək üçün kirayə haqlarını artırmağa üstünlük verirlər.
Son 1 ildə kirayə qiymətləri xüsusilə paytaxtın mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərində - Yasamal, Nərimanov, Nəsimi, Səbail və Xətai rayonlarında daha kəskin şəkildə artıb. Əvvəllər 300-350 manat aralığında kirayə verilən 1 otaqlı mənzillərin qiyməti hal-hazırda 500-550 manata qədər yüksəlib. Bu isə təxminən 50%-lik artım deməkdir. Bundan əlavə, tələbələrin və gənc ailələrin daha çox maraq göstərdiyi mənzil növləri - 1 və 2 otaqlı köhnə tikili mənzillər - bazarda daha çox axtarıldığından, bu seqmentdə qiymətlər daha sürətlə artır. Yeni tikililərdə isə kirayə haqları 700-1200 manat arasında dəyişir ki, bu da orta gəlirli ailələr üçün əlçatmazdır.
Kirayə qiymətlərindəki bu artım ilk növbədə məhz aztəminatlı əhali qruplarını vurur. Bakı şəhərində yaşayan və ya təhsil alan tələbələr, eləcə də yeni qurulan gənc ailələr üçün bu qiymətlər sosial yükə çevrilib. Bir çox hallarda tələbələr ya şəhərə gəlməkdən imtina edir, ya da 4-5 nəfərlik qruplarla birlikdə bir ev kirayələməyə məcbur olurlar. Bu isə həm təhsil keyfiyyətinə, həm də yaşayış şəraitinə mənfi təsir göstərir.
Mövcud vəziyyəti yüngülləşdirmək üçün həm dövlət, həm də özəl sektor səviyyəsində bir sıra təşəbbüslər həyata keçirilə bilər. Bunlardan biri "satmaq öhdəliyi ilə kirayə" mexanizmidir ki, bu sistem Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən tətbiq edilir. Digər bir mühüm addım isə dövlətin sosial kirayə fondlarının yaradılması ola bilər. Bu model bir sıra Avropa ölkələrində (məsələn, Avstriya, Almaniya) uğurla tətbiq olunur. Dövlət tərəfindən tikilən və ya subsidiyalaşdırılan sosial evlər daha ucuz kirayə haqqı ilə aztəminatlı ailələrə təklif edilir. Azərbaycanda da belə bir təşəbbüsə ehtiyac var. Eyni zamanda, tikinti şirkətləri üçün stimullaşdırıcı paketlər (vergi güzəştləri, torpaq təminatı və s.) nəzərdə tutulmalıdır ki, onlar daha çox aşağı büdcəli mənzil layihələri həyata keçirsinlər. Bu, bazarda təklifin artmasına və nəticədə qiymətlərin stabilləşməsinə səbəb ola bilər.
Bakıda kirayə mənzil qiymətlərinin artması struktur xarakterli, uzunmüddətli həll tələb edən bir problemdir. Bu məsələ təkcə daşınmaz əmlak bazarının deyil, eyni zamanda sosial rifahın və şəhər inkişafının birbaşa göstəricisidir.
"Hər dəfə bu məsələyə toxunuruq, çünki problem ildən-ilə aktuallığını daha da artırır. Kirayə qiymətləri mütəmadi olaraq artır, lakin vətəndaşların gəliri aşağı səviyyədə qalır. İnflyasiya da yüksəkdir, eyni zamanda daşınmaz əmlakın qiymətində də hər il azı 10%-lik artım müşahidə olunur. Kirayə qiymətləri də bu artıma paralel olaraq yüksəlir. Ən çox təsirlənən isə həssas təbəqəyə aid olan və ucuz evlərə ehtiyacı olanlardır. Əgər bir neçə il əvvəl Bakı şəhərinin mərkəz və ətraf ərazilərində orta hesabla 300-350 manata ev tapmaq mümkün idisə, indi həmin evlərin qiyməti azı 450-500 manat təşkil edir və bu qiymətə uyğun ev tapmaq da çətinləşib".
Bu fikirləri Olaylar.az-a açıqlamasında daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Azadov deyib. Ekspert əlavə edib ki, köhnə yaşayış fonduna aid ərazilərin sökülməsi səbəbindən ucuz kirayə mənzillərin sayı azalır və bu da xüsusilə gənc ailələr, tələbələr və regionlardan gələnlər üçün ciddi çətinlik yaradır:
"Ən çox əziyyət çəkənlər isə gənc ailələr, tələbələr və regionlardan Bakıya gələn şəxslərdir. Ucuz kirayə fondunun böyük hissəsi köhnə yaşayış fonduna aiddir. Məsələn, keçmiş Sovetski, Kubinka, Yasamal kimi ərazilərdə - bəzən söküntü planına düşmüş ərazilərdə bu tip evlərin sayı hələ çoxdur, ona görə də nisbətən ucuz qiymətə təklif olunurlar. Lakin bu ərazilər söküldükcə, həmin evlərin sayı və bazardakı payı azalır. Nəticədə mərkəz və mərkəzə yaxın hissələrdə ucuz ev tapmaq daha da çətinləşir".
Faydalı vasitə olaraq nələr göstərilə bilər?
"Məsələn, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun "satmaq öhdəliyi ilə kirayə" mexanizmi mövcuddur. Bu, əslində mənzilin alış formasıdır. Bu mexanizmdə vətəndaş ilkin mərhələdə mənzili uzunmüddətli icarəyə götürür və müddət başa çatdıqdan sonra əmlak onun mülkiyyətinə keçir. Lakin problem ondadır ki, rəsmi gəliri olmayan vətəndaşlar bu sistemdən faydalana bilmir. Bu isə əslində qlobal bir problemdir. Digər tərəfdən, ölkədə daşınmaz əmlak bazarını formalaşdıran əsasən tikinti şirkətləridir. Dövlət isə kütləvi şəkildə bina tikintisi ilə məşğul olmur. Vaxtaşırı bəzi ərazilərdə tikinti aparılsa da, bu layihələr ümumi bazarın cüzi hissəsini təşkil edir və vəziyyəti dəyişmir".
Ekspert qeyd edib ki, əmlak bazarında təklif artmadıqca, həm satış, həm də kirayə qiymətləri yüksələcək və bu vəziyyətdən cəmiyyətin bütün təbəqələri əziyyət çəkəcək.
"Hazırda bazarda əsas yük tikinti şirkətlərinin üzərinə düşür. Onlar genişmiqyaslı inşaat aparmalıdırlar ki, həm satış qiymətləri rəqabətə uyğun şəkildə tənzimlənsin, həm də gələcəkdə bazarda kifayət qədər təklif formalaşsın. Əgər bazarda əmlak təklifi artırsa, bu, həm satış qiymətlərinin, həm də icarə qiymətlərinin aşağı düşməsinə səbəb ola bilər. Əks halda, vəziyyət daha da çıxılmaz hala gələcək və bu vəziyyətdən hamı əziyyət çəkəcək".
Səidə Ramazanova