Что делает рынок недвижимости не рентабельным?

О том, что по своей дороговизне   Баку на  пространстве СНГ  уступает  только Москве и Санкт-Петербургу, говорилось не раз, а вот  причины, которые  сопутствовали этому не столь приятному фактору, эксперты объясняют по -разному.

Во всяком  случае, ясно, что спрос на рынке  недвижимости влечет  рост цен на жилые постройки  в столице.

Известно и то, что в процессе  ценообразования,  не последнюю роль играет  искусственный  фактор роста  цен, что указывает на отсутствие устойчивого рынка недвижимости.

Далее, нефтяной  фактор напрямую влияет на ситуацию рынка недвижимости из-за     нестабильности  тарифов в торговом обороте. 

Так, если  на относительно не дорогую  недвижимость формируется естественный спрос, то соответственно дорогая недвижимость влечет за собой искусственный спрос.

Эксперты полагают, что без наличия  нефтяного фактора,   цены на недвижимость в Баку могут быть гораздо ниже.

Понятно, что в стране  объемы импорта значительно уступают экспорту,поэтому  это приводит к дисбалансу, который   больше  всего  отмечается  в ценах на недвижимость.

Вдобавок ко всему надо учесть также воздействие на  формирование тарифов со стороны монополистов, создающих   конкуренцию.

Начнем с того что каждый сегмент этого рынка отражает тенденции и процессы, происходящие в целом в экономике страны. Ведь практически  80% этой экономики сконцентрировано в столице.

Если  взять ля сравнения  показатели минувшего года, то в 2012 году , стали  падать расходы населения на оплату кредитов, в том числе, ипотечных

В сентябре среднемесячные денежные доходы на душу населения в Азербайджане составили 291,75 манатов. Из этой суммы на приобретение товаров и услуг было направлено 62,7% доходов, на выплату налогов, пошлин, социальных и страховых взносов - 8,6%, на накопление и приобретение СКВ - 26,9%, а на выплату процентов по кредитам - 1,8%.

Будем исходить из того, что чем активнее рынок кредитования, тем больше средств у населения на покупку квартир и, соответственно, более активным становится и рынок недвижимости.

Следовательно, уменьшение выплаты процентов по кредитам отнюдь не выгодно для развития рынка недвижимости.

Добавим, что в минувшем  году ипотечное кредитование в стране снизилось  впервые с 2008 года.

В свою очередь,  Центральный банк Азербайджана констатировал тенденцию снижения среднего размера ипотечного кредита, выдаваемого агентами АИФ.

Причем снижение размера кредита происходит вместе с ростом самих ипотечных ставок. То есть, проценты по кредитам растут, а суммы, которые население получает для покупки жилья, - уменьшаются.

Допустим, если к началу июля годовая ставка была 7,1%, то в начале года - 6,91%.

Напомним, что самая высокая ипотечная ставка в Азербайджане была марте 2012 года - 7,21%.

Как показывают результаты исследования, проблема рынка заключается в уменьшении финансирования и снижении предпринимательской активности.

То есть, чем меньше у людей денег, тем меньше они покупают квартиры. Но,  уменьшение финансирования экономики со стороны банков имеет непосредственно отношение к предложению на данном рынке. Чем меньше возможностей занять в банках деньги, тем меньше возможностей у предпринимателей вкладывать их в строительство недвижимости.

Тем не менее, любые тенденции на рынке недвижимости носят долгосрочный характер, из-за инертности рынка.

Допустим, если банки уменьшают финансирование и компании мало строят недвижимости   то для того, чтоб компенсировать на рынке низкое предложение, нужны  месяцы...

В этом смысле  ситуация со  спросом гораздо проста.

Вполне хватит увеличения  кредитования  экономики, как спрос на недвижимость  возрастет. Но, при условии, что  в банках не будет проблемы  с наличием свободных средств, что само по себе дело не простое.

Н. Бабаева