Mülkiyyətçi mənzili hansı hallarda sata bilər?

Azərbaycanda özəlləşmə prosesinin sürətlə gedişi və xüsusi mülkiyyətin genişlənməsi mülki mübahisələri qaçılmaz edib. Lakin vətəndaşların hüquqi biliklərinin kifayət qədər olmaması bu sahədə müəyyən anlaşılmazlıqların yaranmasına səbəb olur. Müsahibimiz vəkil Rövşən Qasımov əmlak məsələləri ilə bağlı mübahisələr zamanı yaranan bir sıra məsələlərə aydınlıq gətirib.

Rövşən Qasımov: "Mənzili satmaq üçün orda daimi qeydiyyatda olan yetkinlik yaşına çatmış bütün ailə üzvlərinin razılığı alınır"

Azərbaycanda özəlləşmə prosesinin sürətlə gedişi və xüsusi mülkiyyətin genişlənməsi mülki mübahisələri qaçılmaz edib. Lakin vətəndaşların hüquqi biliklərinin kifayət qədər olmaması bu sahədə müəyyən anlaşılmazlıqların yaranmasına səbəb olur. Müsahibimiz vəkil Rövşən Qasımov əmlak məsələləri ilə bağlı mübahisələr zamanı yaranan bir sıra məsələlərə aydınlıq gətirib.

-Rövşən müəllim, mülkiyyətçi ona məxsus mənzili satmaq istəyir, lakin mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərdən biri xaricdədir. Bu halda mülkiyyətçi həmin şəxsin razılığı olmadan mənzili sata bilərmi?

- Mülkiyyətçi ona məxsus mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin mənzilin satılmasına dair razılıqlarını almadığı halda ona məxsus mənzili satmaq imkanına malik deyil. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 11 sentyabr tarixli, 167 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş "Azərbaycan Respublikasında notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında" Təlimatın 49.-cu maddəsinə əsasən, yaşayış evinin, mənzilin, bağın, bağ evinin özgəninkiləşdirilməsi və ya girov qoyulması haqqında əqdlər təsdiq edilərkən notarius özgəninkiləşdirilən yaşayış evində, mənzildə, bağda və bağ evində kimlərin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olması barədə arayış tələb edir və daimi qeydiyyatda olan yetkinlik yaşına çatmış bütün ailə üzvlərinin razılığını alır. Həmçinin həmin maddəyə əsasən, əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə və ya girov qoyulmasına razılıq haqqında ərizə yazılı olmalıdır və bu ərizədəki imzanın həqiqiliyi notarius, notariat kontorları olmayan yaşayış məntəqələrində müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının vəzifəli şəxsləri və Azərbaycan Respublikası konsulluqlarının səlahiyyətli vəzifəli şəxsləri tərəfindən təsdiq edilməlidir. Beləliklə, xaricdə olan şəxs mənzilin satılmasına dair razılıq ərizəsini yazmalı və həmin ərizədəki imzasının həqiqiliyini olduğu ölkə üzrə Azərbaycan Respublikası konsulluğunun səlahiyyətli vəzifəli şəxsləri tərəfindən təsdiq etdirməli və həmin razılıq ərizəsini mülkiyyətçiyə göndərməlidir. Əgər mənzildə qeydiyyatda olan şəxs xaricə köçmüşsə və onunla əlaqə kəsilmişsə, bu halda mülkiyyətçi həmin şəxsin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxarılması üçün aşağıdakı hərəkətləri etdikdən sonra mənzilini satmaq imkanını əldə edəcəkdir. "Yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyat haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, başqa ölkədə yaşayış yeri seçdikdə, şəxs müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının məlumatına əsasən yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxarıla bilər. "Yaşayış yeri və olduğu yer üzrə qeydiyyat haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə" Azərbaycan Respublikasi Prezidentinin 14 iyun 1996-ci il tarixli Fərmanının 2.4.-cü maddəsinə əsasən, həmin Qanunun 9-cu maddəsinin birinci hissəsinin 2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş "müvafiq icra hakimiyyəti orqanları"nın səlahiyyətlərini öz səlahiyyətləri daxilində Azərbaycan Respublikasının Xarici İşlər Nazirliyi və Azərbaycan Respublikasının Dövlət Miqrasiya Xidməti həyata keçirirlər. Beləliklə, mənzilin mülkiyyətçisi Azərbaycan Respublikasının Xarici İşlər Nazirliyi və Azərbaycan Respublikasının Dövlət Miqrasiya Xidmətinə müraciət edərək mənzilində qeydiyyatda olduğu şəxsin başqa ölkədə yaşayış yeri seçdiyi barədə məlumatı əldə etməli, sonra həmin məlumatla yaşadığı rayon üzrə polis idarəsinin pasport qeydiyyat şöbəsinə müraciət etməli və xaricdə yaşayan şəxsin Azərbaycan Respublikasında yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxarılmasını tələb etməlidir.

-Mülkiyyətində mənzil olan şəxs vəfat etdikdə və onun vərəsələri olmadıqda mənzil kimin mülkiyyətinə keçir?

-Bu sualı mahiyyəti üzrə cavablandırmazdan öncə, vərəsələr anlayışı barədə açıqlama vermək faydalı olardı. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 1133-cü maddəsinə əsasən, ölmüş şəxsin əmlakı vərəsələrinə iki əsasla və ya hər ikisi ilə keçə bilər : qanun üzrə vərəsəlik və miras üzrə vərəsəliklə. Qanun üzrə vəsiyyətnamə o vaxt qüvvədə olur ki, miras qoyan şəxs vəsiyyətnamə qoymur, yaxud vəsiyyətnamə tamamilə və ya qismən etibarsız sayılır. Yəni, vəfat etmiş şəxs əgər vəsiyyətnamə qoyubsa, belə olan halda qanun üzrə vərəsəlik müddəaları tətbiq edilmir (vəsiyyətnamə üzrə vərəsəlik). Vəsiyətnamə üzrə vərəsə olan şəxslərin əhatəsi hər hansı qohumluq əlaqələri ilə məhdudlaşdırılmır və əmlakın varisi vəsiyyət edənin mülahizəsinə əsasən müəyyən edilir. Əgər vəfat edən şəxs vəsiyyətnamə qoymayıbsa, belə olan halda həmin şəxsdən qalmış əmlak onun vərəsələri arasında qanunla müəyyən edilmiş qaydada bölünür (qanun üzrə vərəsəlik). Qanun üzrə vərəsəlik məhdud şəxslərə şamil edilir. Sualın məzmunundan belə aydın olur ki, vəfat edən şəxs vəsiyyətnamə qoymayıb və qanun üzrə vərəsələri də yoxdur. Mülki Məcəllənin 1165.1.-ci maddəsinə əsasən, əgər nə qanun üzrə, nə də vəsiyyət üzrə vərəsə yoxdursa və ya vərəsələrdən heç biri mirası qəbul etməmişdirsə, yaxud bütün vərəsələr vərəsəlik hüququndan məhrum edilmişdirsə, vərəsələri olmayan əmlak dövlətə keçir; əgər miras qoyan şəxs qocalar, əlillər və sağlamlıq imkanları məhdud uşaqlar üçün müəssisələrin, müalicə, tərbiyə və sosial təminat müəssisələrinin təminatında olmuşdursa, onların mülkiyyətinə keçir.

-Yeni tikililərdə alqı-satqı zamanı verilən müqavilə nə dərəcədə qanunidir və alınan mənzili digər şəxslərə satarkən dövlət rüsumu nə qədərdir?

-Hal-hazırda yeni tikililərdə inşa edilən və ya inşa edilməkdə olan mənzillərin alqı-satqısı 2 formada həyata keçirilir: mənzil tikinti kooperativinə pay qoymaq şərtilə üzv olmaqla və hər hansı kommersiya hüquqi şəxsinin "mənzili" pul müqabilində satması ilə. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 109-3-cü maddəsinə əsasən, kooperativin üzvlüyünə qəbul, 16 yaşından yuxarı üzv olmaq istəyən şəxsin kooperativə rəsmi müraciəti əsasında nizamnamə ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada həyata keçirilir. Kooperativin üzvünə üzvlük kitabçası verilir. Kitabçada göstərilən yazıların məzmunu kooperativin nizamnaməsi ilə müəyyənləşdirilir. Mülki Məcəllənin 109.4-cü maddəsinə əsasən, kooperativ üzvünün əmlak pay haqqı nizamnamə ilə müəyyənləşdirilən qaydada və həcmdə üzvlər tərəfindən ödənilən daşınan və (və ya) daşınmaz əmlakdan, habelə pulla qiymətləndirilən əmlak hüquqlarından ibarət olan pay haqqıdır. Əmlak pay haqqı mütləq və əlavə ola bilər. Mülki Məcəllənin 110-1.1-ci maddəsinə əsasən, kooperativ üzvlərinin kooperativə verdiyi əmlak pay haqları kooperativin pay fondunu təşkil edir. Əgər qanunvericiliyin bu tələbinə əməl edilərsə, başqa sözlə yeni tikilidə alınan yaşayış sahəsi mənzil tikinti kooperativinə pay qoymaq yolu ilə rəsmiləşdirilirsə, həmin binanın dövlət tərəfindən qəbul aktı verildiyi və ödənişlərin tam həyata keçirilməsi barədə arayış təqdim edildiyi təqdirdə, həmin mənzil üzərində payçı mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış da ala bilər. Çıxarış almadan öncə də payçı koopertivdəki payını başqa şəxsə bağışlaya və ya sata bilər. Əgər bu adi qaydada həyata keçirilirsə, heç bir rüsum ödənilmir. Əgər notariat qaydasında təsdiqlənirsə, "Dövlət rüsumu haqqında" Qanunun 10.7.3-cü maddəsinə əsasən, 80 manat dövlət rüsumu ödənilir. O ki qaldı hər hansı kommersiya hüquqi şəxsin hələ tikilməkdə olan "mənzili" pul müqabilində satmasına, bu tamamilə qanunsuzdur. Çünki bu zaman müqavilələr MMC ilə vətəndaş arasında sadə yazılı formada bağlanılır. Əgər müqavilənin predmetini mənzil təşkil edirsə, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Nəticə etibarılə, bu cür alqı-satqı nəticəsində əldə edilən mənzil üzərində gələcəkdə daşınmaz əmalkın dövlət reyestrindən çıxarış verilə bilinməsi sual altında qalır.

-Hazırda bir çox binaların, hətta mənzillərin qarşısında qanunsuz obyektlər tikilir. Bu vaxt məhkəməyə müraciət hansı qaydada həyata keçirilir?

- Bu zaman hazırlanan iddia ərizəsində işdə iştirak edən şəxslərin adları, onların poçt ünvanları mütləq göstərilməlidir. Tövsiyyə edərdim ki, qanunsuz tikinti işlərinin dayandırılması və sökülməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməmişdən qabaq məlumat toplamaq məqsədilə polisə və icra hakimiyyətinə müraciət edilsin. Əgər həmin adamın soyadı, adı və atasının adı məlumdursa, bu zaman poçt ünvanını öyrənmək üçün Milli Avtomatlaşdırılmış Pasport Sistemi (MAPS) şöbəsinə müraciət etmək olar. Əlavə məlumat üçün bildirirəm ki, əgər həmin şəxsin yaşadığı evin telefon nömrəsi bəllidirsə, (012) 109 nömrəli məlumat bürosundan həmin evin ünvanını və telefonun kimin adına qeydiyyatda olduğunu dəqiqləşdirmək mümkündür.

Zəka