Mənzil alan zaman nələrə diqqət yetirilməlidir?

Uzun müddətdir ki, Azərbaycanda tikinti şirkətləri tərəfindən mənzillərin bir neçə şəxsə satılması halları müşahidə olunmaqdadır. Artıq belə qanunsuz əməllərlə bağlı həbs edilən çoxsaylı şirkət rəhbərləri var. Baş Prokurorluğun yaydığı məlumata görə, “Yeni Yasamal” Mənzil-Tikinti Kooperativinin və “Yüksəliş-C” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətin vəzifəli şəxslərinin qanunsuz əməlləri barədə vətəndaşlardan daxil olmuş müraciətlər əsasında Baş prokuror yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsində başlanmış cinayət işi üzrə istintaq tədbirləri davam etdirilir.

Tikinti şirkətləri müştəriləri aldatmaqda davam edir

Uzun müddətdir ki, Azərbaycanda tikinti şirkətləri tərəfindən mənzillərin bir neçə şəxsə satılması halları müşahidə olunmaqdadır. Artıq belə qanunsuz əməllərlə bağlı həbs edilən çoxsaylı şirkət rəhbərləri var. Baş Prokurorluğun yaydığı məlumata görə, "Yeni Yasamal" Mənzil-Tikinti Kooperativinin və "Yüksəliş-C" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətin vəzifəli şəxslərinin qanunsuz əməlləri barədə vətəndaşlardan daxil olmuş müraciətlər əsasında Baş prokuror yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsində başlanmış cinayət işi üzrə istintaq tədbirləri davam etdirilir. İstintaq zamanı "Yeni Yasamal" MTK-nın sədri Cahangir Alışovun səlahiyyətli nümayəndəsi-hüquqşünas kimi fəaliyyət göstərməklə faktiki olaraq mənzillərin satışını həyata keçirən Habil Fətəliyev və qeyriləri ilə əlbir olub cinayət əlaqəsinə girərək qulluq mövqeyindən sui-istifadə edib rəsmi sənədlərə bilə-bilə yalan məlumatlar daxil etməklə paytaxtın Yasamal rayonunda inşa olunan binadan dəyəri ödənilmiş 33 mənzili yenidən 37 nəfərə sataraq 1 milyon 644 min manat məbləğində özgə əmlakını aldatma və etibardan sui-istifadə etməklə ələ keçirmələrinə əsaslı şübhələr müəyyən edilmişdir. Bundan başqa, C.Alışovun H.Fətəliyev və qeyriləri ilə əlbir olub "Yüksəliş-C" MMC-nin direktoru vəzifəsində işləməklə həmin cəmiyyət tərəfindən Bakı şəhəri, Xətai rayonunda inşa olunan binadan da eyni qaydada 10 mənzili təkrarən 11 nəfərə satmaqla 587 min manat məbləğində özgə əmlakını aldatma və etibardan sui-istifadə etməklə ələ keçirmələrinə əsaslı şübhələr müəyyən edilmişdir. İş üzrə C.Alışova Cinayət Məcəlləsinin 178.3.2 (dələduzluq külli miqdarda ziyan vurmaqla törədildikdə), 308.2 (vəzifə səlahiyyətlərindən sui-istifadə ağır nəticələrə səbəb olduqda) və 313-cü (vəzifə saxtakarlığı), H.Fətəliyevə isə həmin məcəllənin 178.3.2 və 313-cü maddələri ilə ittiham elan olunmaqla barələrində məhkəmənin qərarı ilə həbs qətimkan tədbiri seçilmişdir. Hazırda cinayət işi üzrə zəruri istintaq hərəkətləri, o cümlədən vətəndaşlara dəymiş ziyanın ödənilməsi istiqamətində tədbirlər davam etdirilir. Yeri gəlmişkən xatırladaq ki, Prezident Administrasiyasının Sənədlərlə və vətəndaşların müraciətləri ilə iş şöbəsinin müdiri Süleyman İsmayılov vətəndaşlar tərəfindən ən çox şikayət olunan tikinti şirkətlərinin adlarını açıqlayıb. Məsələ orasındadır ki, belə şirkətlərin adları dəfələrlə ictimaiyyətə elan edilsə də, çox təəssüf ki, eyni əməllərin təkrar olunmamasının qarşısını almaq mümkün olmayıb. Elə isə, nədən tikinti şirkətləri qanunsuz əməllərini davam etdirə bilirlər? Hansı cəbədən həbs olunacaqlarını bildikləri halda qanunsuz addım atmaqdan çəkinmirlər?
Notariusların dövlət reyestrinə elektron çıxışı təmin ediləcək
Hüquqşünas Alim Hüseynli bildirib ki, təbi ki, belə halların baş verməsinin birinci səbəbi qanunvericilikdəki uyğunsuzluqlardır. Lakin son vaxtlar mövcud boşluqların aradan qaldırılması istiqamətində real addımlar atılmaqdadır. Məsələn, ölkə parlamenti bu günlərdə Mülki Məcəlləyə əlavə və dəyişiklik edib. Məcəlləyə edilən dəyişikliklər mənzil satışı zamanı yaranan problemlərin həllini nəzərdə tutur. Eyni zamanda, tikintisi başa çatmayan binalarda mənzillərin əldə edilməsi məqsədilə xüsusi mexanizm müəyyən edilib. Belə ki, qanunvericilikdə edilən dəyişikliklə Azərbaycanda tikintisi başa çatmayan binaların tərkib hissələrinin (mənzillərin) alqı-satqısı, həmin binalarda mənzil əldə edən şəxslərin mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı ilə bağlı çatışmazlıqlar, o cümlədən mənzillərin eyni zamanda bir neçə şəxsə satılması kimi sui-istifadə hallarının aradan qaldırılması üçün tam yeni bir mexanizm yaradılacaq. Bu yenilik daşınmaz əmlaka sərəncam verilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin aparılması sahəsində fəaliyyətin təkmilləşdirilməsi, notariusla daşınmaz əmlakın dövlət reyestri arasında əlaqələrin elektron informasiya sistemləri vasitəsilə daha çevik qurulması, eləcə də tikilməkdə olan binaların tərkib hissələrinin (mənzillərin) alqı-satqısı prosesinin tənzimlənməsi məqsədi daşıyır. Vacib məsələlərdən biri də ondan ibarətdir ki, yeni mexanizmin əsas hissəsi mənzillərin vətəndaşlara satılmasına qədər olan prosedurlardan ibarətdir. Belə ki, bundan sonra notariusların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə elektron qaydada birbaşa çıxışı təmin ediləcək. Notarius daşınmaz əmlak üzərində sərəncam verilməsinə dair müqaviləni təsdiqlədikdən dərhal sonra onu elektron formada informasiya sistemləri vasitəsilə və təsdiqlənmiş yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinə göndərəcək. Belə müqavilə ondan irəli gələn mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatının aparılmasına dair ərizə hesab olunur və həmin müqavilə əsasında müvafiq hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınır. Daha bir yenilik ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.
Mənzil alan zaman hansı ardıcıllıqlara riayət edilməlidir?
Hüquqşünas bildirib ki, ikintisi başa çatmayan mənzillərin alqı-satqısı zamanı mülkiyyətçi ilə tikintisi başa çatmayan mənzili alan şəxs arasında müqavilə imzalanır və həmin müqavilə notarial qaydada təsdiq olunur. Notarius təsdiq etdiyi həmin müqaviləni daşınmaz əmlakın dövlət reystrinə göndərir və dövlət reystr xidməti tərəfindən bu müqavilə əsasında 3 gün ərzində yeni mexanizm kimi "təminat qeydi" aparılır. Müqavilə notarial qaydada təsdiq olunmadan və dövlət reyestr xidmətində təminat qeydi aparılmadan alıcıdan ödəniş tələb edilə bilməz. Həmçinin binada mənzilin tikintisi başa çatmadan da məbləğin tam həcmdə ödənilməsi tələb oluna bilməz. Məbləğ tikinti başa çatanadək hissə-hissə ödənilir. Mənzil tam tikilib mülkiyyətçiyə təhvil verildikdə və bunun üçün müəyyən edilmiş məbləğ ödənildikdə, yəni mülkiyyət hüququ tam olaraq sifarişçiyə keçdikdə təminat qeydi daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun yaranması barədə qeydlə əvəz olunur.Təminat qeydi əsasında yaranan hüquqlar üçüncü şəxsə ötürülə bilər, yəni bu o deməkdir ki, mənzil tam tikilmədən ona dair müəyyən hüquqlar əldə etmiş alıcı mülkiyyət hüququnu tam əldə etmədən notarial qaydada təstiq olunmuş müqavilə ilə başqasına ötürə bilər (yəni sata bilər). Alıcı (yeni mənzilə təminat qeydi hüququ olan) öz hüquqlarını başqasına ötürdükdə mülkiyyətçisinin, yəni binanı tikənin razılığı tələb olunmur, ancaq yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə mülkiyyətçisini məlumatlandırır. Bir mənzilə dair dövlət reystrində bir təminat qeydi aparıla bilər. Hüquqi qüvvəsini saxladığı halda bir mənzilə başqa təminat qeydi edilməsi yolverilməzdir. Mülkiyyətçi (satıcı) torpaq sahəsinə və torpaq sahəsi üzərində tikintisi başa çatmamış binaya mülkiyyət hüququnu daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydə aldıqdan sonra həmin əmlak üzərində sərəncam verə bilər. Yəni, mülkiyyətçi əmlakını daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata aldırmadan təminat qeydinə əsas olan müqavilə bağlaya bilməz. Qısa olaraq tikintisi başa çatmayan mənzil almaq istəyən şəxs gələcəkdə neqativ hallarla, dələduzluq, bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması və sair, qarşılaşmamaq üçün mülkiyyətçi ilə notarial qaydada təstiq olunmuş müqavilə bağlamalı və təminat qeydinin aparılmasını tələb etməlidir".
Mənzilin dəyəri hissə-sissə ödəniləcək
 Onun bildirdiyinə görə, Azərbaycanda tikintisi başa çatmayan binadan mənzil alan alıcının üzərinə mənzilin alış qiymətini tikinti başa çatmazdan əvvəl tam şəkildə ödəmək öhdəliyi qoyula bilməyəcək. Belə ki, qanunla belə binalarda olan mənzillərin alınması zamanı məbləğin binanın tikilməsi tamamlanması vəziyyətindən asılı olaraq hissə-hissə ödənilməsi müəyyən edilir: Torpaq-qazma işlərinin başlanılmasından sonra - müqavilə məbləğinin 30 faizi; tikilinin yan və daxili divarları, dam örtüyü hazır olduqdan sonra - müqavilə məbləğinin 10 faizi; dam səthlərinin və navalçaların (novların) qurulması işləri başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 8 faizi; istilik təchizatı sistemlərinin quraşdırlması başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi; su xətlərinin çəkilməsi başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi; elektrik xətlərinin çəkilməsi başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi; pəncərələrin quraşdırılması (şüşələrin taxılması da daxil olmaqla) başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 10 faizi; daxili suvaq (malalama) işləri başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 6 faizi; birdən artıq tərkib hissəsi olan binada birdən artıq tərkib hissəyə xidmət edən sahələrin döşəmələri hazır olduqdan sonra - müqavilə məbləğinin 3 faizi; fasad işləri başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 10 faizi; su anbarı da daxil olmaqla, binaya xidmət edən və binadan ayrıca inşa edilən obyektlərin tikintisi başa çatdıqdan sonra - müqavilə məbləğinin 9 faizi; bina tam hazır olduqdan və onun istismarına icazə verildikdən sonra - müqavilə məbləğinin 5 faizi. Bir daha qeyd edək ki, müqavilə notarial qaydada təsdiq olunmadan və dövlət reyestr xidmətində təminat qeydi aparılmadan alıcıdan ödəniş tələb edilə bilməz. Həmçinin, binada mənzilin tikintisi başa çatmadan da məbləğin tam həcmdə ödənilməsi tələb oluna bilməz.

Nurlan