Цены на жилье растут, а доходы граждан все также низкие…

Тарифы на жилье в Азербайджане будут продолжать расти и в текущем году. С таким заключением согласны эксперты рынка жилой недвижимости. В то же время рост цен будет продолжаться с определенной периодичностью, обусловленной рядом факторов.

В текущем году уровень покупательской способности населения ожидается выше по сравнению с предыдущими годами за счет увеличения портфеля ипотечного кредитования. К примеру, в прошлом году покупательская способность населения была выше в сравнении с кризисными 2008-2009 годами. Главным образом этот факт имел место быть за счет незначительного снижения процента на кредит. Предположительный рост цен на рынке недвижимости в стране ожидается на уровне 4-5%.

По оценкам специалистов, снижение цен в минувшем году было отмечено на рынке коммерческих объектов, и в общей сложности в годовом исчислении сокращение цен достигло примерно7-8%.

Наряду с этим, другие сегменты рынка недвижимости проявили определенный рост.

Допустим, на рынке земли наблюдалось подорожание на уровне 7%. Параллельно, на рынке жилья в течение 2011 года в основном также было отмечено подорожание.

На сегодняшний день покупательский спрос населения больше всего имеется на двухкомнатные квартиры, так как ипотечные кредиты позволяют приобретать относительно доступные в цене двухкомнатные квартиры.

Спрос наблюдается в основном на жилые объекты, расположенные на территории микрорайонов города Баку, поселков Ени Ясамал, а также Ахмедли и Гюнешли.

Из года в год недвижимость в стране постоянно дорожает, и этот процесс не останавливается, так как численность населения в мире растет, а площадь земли в мире остается стабильной.

Однако сегодня рынок недвижимости достиг состояния насыщенности, то есть предложение превышает платежеспособный спрос.

"Себестоимость строительства одного квадратного метра отремонтированного жилья в столице превышает 350 манатов, в то время как цены на рынке приближаются к 580 манатам.

С учетом того, что себестоимость повышается и постепенно приближается к цене, по которой жилье реализуется, в ближайшие годы очередное подорожание на рынке недвижимости будет неизбежным фактом.

По оценкам специалистов, между уровнем цен на жилье и уровнем процента кредитных ставок всегда существует определенная связь, в виду того, что сам рынок эластичен.

Поэтому увеличение объема предложения на рынке жилой недвижимости на 3% действует на снижение цен до 0,8-0,9%.

В связи с этим для выпрямления ситуации на рынке жилья было бы оптимальным увеличить предложение на 3%, чтобы цены сбить до 0,8-0,9%.

По статистике, начиная с 2000 года до начала текущего года, квартиры на вторичном рынке недвижимости Баку подорожали в 6,14 раза.

И если в 2000 году в среднем квадратный метр жилья во вторичной квартире в столице стоил 219 долларов, то сегодня - примерно 1345 долларов.

Однако прогнозы экономистов на текущий год отнюдь не утешительны, поскольку в течение 2012 года ожидается рост цен на жилье в пределах 5-6%, а рост цен земельных участков - в пределах 7-8%. Специалисты объясняют данную ситуацию тем, что предложения на рынке земельных участков уменьшаются, так как люди уже больше склонны строить дома на земельных участках, чем покупать квартиры в центре города. В связи с этим ежегодно растет спрос на земельные участки в основном за пределами города. Согласно данным Объединения рынка недвижимого имущества в Баку, за минувший месяц рынок жилья пережил мизерное повышение цен - на 0,32%. При этом, цены на рынке с начала года до 1 июня выросли на 5,62%, к аналогичному периоду прошлого года - на 12,9%.

В отчетном месяце цены на первичном рынке жилья в Баку упали на 0,5% - с 852 долларов за 1 квадратный метр до 848 долларов за 1 квадратный метр, с начала года - на 0,8%, но к аналогичному периоду прошлого года они выросли почти на 13,8%.

В то же время, вторичный рынок жилья Баку показал более слаженную ценовую динамику. В мае цены выросли на 0,6% , с начала года - на 4,8%, за год - на 11,2%.

Не совсем ожидаемо повел себя рынок земли, так как на этом сегменте наблюдалось значительное снижение цен.

Итак, на рынке земли произошел спад цен на 6,9% - с 21838 долларов до 20308 долларов за сотку, хотя с начала года цены выросли на 0,6% по сравнению с аналогичным период минувшего года.

Цены на рынке коммерческих объектов также выросли за прошлый месяц на 1,4% - с 3490 долларов до 3539 долларов за квадратный метр, с начала года - на 15,18%, за год - на 16,1%.

В то же время аренда коммерческих объектов подорожала в мае с 22,7 долларов до 23,61 долларов за квадратный метр, или на 4%, с начала года - на 14,6%, за год - на 21,7%.

Рост цен наблюдался в минувшем месяце текущего года и на аренду жилья.

Согласно подсчетам цены выросли на 3,3% - с 10,71 долларов до 11,6 долларов за квадратный метр, хотя с начала года снизились на 12,5%.

По словам специалистов рынка жилья, в этом году не исключается рост стоимости одно- и двухкомнатных квартир.

Предполагается, что если в ближайшее время не будет повышен максимальный предел ипотечного кредитования, который в настоящее время составляет 50 тысяч манатов, то на отечественном рынке жилья может возникнуть дефицит однокомнатных и двухкомнатных квартир, что в свою очередь приведет к росту цен на недвижимость в стране. Вообще, рост цен главным образом происходит в связи со структурными изменениями на вторичном рынке жилья.

Проблем в том, что удельный вес дешевых квартир на рынке сокращается, в то время как удельный вес дорогих квартир, наоборот, растет.

Ясно, что на сегодняшний день ипотеку получают средние слои населения, которые предпочитают однокомнатные или двухкомнатные квартиры.

С этой точки зрения, самыми активными по коэффициенту привлекательности считаются такие районы как Хатаинский, Наримановский, Бинагадинский и Ясамальский районы Баку. Эти районы расположены недалеко от центра и цены соответствуют требованиям ипотечного кредитования.

Очевидно и то, что ипотечное кредитование может улучшить общую ситуацию рынка жилья и дать значительный толчок его развитию. Но пока что условия выдачи кредитов не соответствуют ожиданиям рынка, а также объему потребительского кошелька простых горожан. В этом смысле, несмотря на все обещания, данные Центробанком страны, положение дел не меняется ни в каком направлении. Если в Европе и даже в самой России ипотечное жилье является убедительным выходом из кризисной ситуации для среднестатистической семьи с обычным окладом, то для наших горожан это целое жизненное достижение, и чуть ли не подвиг для самых малообеспеченных слоев населения, которые в принципе и не в состоянии перешагнуть тот ценовый рубеж, который выдвинут азербайджанскими чиновниками. Как скоро будут введены хоть какие-то позитивные изменения в этот вопрос, сказать сложно. Во всяком случае, все будет зависеть от того, насколько проблемой заинтересуются наши парламентарии и как на это отреагирует руководство главного банка страны. Ну, а простым граждан к бытовым проблемам не привыкать. Как говорится, подождут еще, дожидаясь лучших времен, понимая, что бессмысленные лозунги протесты ничего не принесут кроме головной боли и психологического прессинга.

Н.Бабаева