"Vahid düzəliş əmsalları beynəlxalq təcrübəyə ziddir"

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti (AQC) İdarə Heyəti Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası tərəfindən müxtəlif bazar seqmentləri üzrə düzəliş əmsallarının hazırlanaraq qiymətləndiricilərin istifadəsinə təqdim edilməsi ilə bağlı açıqlamanı nəzərdən keçirib.

AQC hesab edir ki, metodiki istinad vasitəsinin hazırlanması ilə onun konkret qiymətləndirmələrdə məcburi və dəyişdirilməz qaydada tətbiqi arasında prinsipial hüquqi və peşəkar fərq vardır.

"Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Qanunun 18.4.2-ci maddəsinə görə qiymətləndirmə üzrə yanaşma və metodları Palata təsdiq edir. Həmçinin qanunun 19.2.2-ci maddəsi bu təsdiqi Palata üzvlərinin ümumi yığıncağının müstəsna səlahiyyətinə aid edir. Rəyasət Heyətinin bu sahədəki səlahiyyəti isə 20.2.6-cı maddədə yalnız "metodiki tövsiyələrin hazırlanması" kimi müəyyən olunub.

Nəticə etibarilə, ümumi yığıncağın qərarı olmadan heç bir material "qiymətləndirmə üzrə yanaşma və metod" statusu qazana bilməz. Dərc olunmuş düzəliş əmsalları hüquqi baxımdan metodiki tövsiyə və köməkçi məlumat mənbəyi hesab olunur. Bu baxımdan qanunun 22.1-ci maddəsinə görə intizam məsuliyyəti yalnız qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin və etik davranış qaydalarının pozulmasına görə yaranır. Metodiki tövsiyədən əsaslandırılmış kənarlaşma bu əsaslara daxil deyil və yalnız əmsaldan fərqləndiyi üçün peşəkar səhv sayıla bilməz.

Qanunun 11.1.1-ci maddəsi qiymətləndiriciyə yanaşma və metodları qanunvericiliyə uyğun olaraq müstəqil seçmək hüququ verir. Qanunun 2-ci maddəsinə görə həmin qanunvericilik Konstitusiyadan, tərəfdar çıxılan beynəlxalq müqavilələrdən, bu Qanundan və digər normativ hüquqi aktlardan ibarətdir. Hər hansı internet səhifəsində yerləşdirilən material bu sıraya daxil deyil və metod seçimi hüququnu məhdudlaşdıra bilməz. 15-ci maddə isə qiymətləndiricinin fəaliyyətinə kənar müdaxiləni birbaşa qadağan edir.

Qanuna görə, hesabatı qiymətləndirici imzalayır (Maddə 10.3), qiymətləndirməni obyektiv və keyfiyyətlə aparmaq onun vəzifəsidir (Maddə 12.1.7), peşə məsuliyyətini sığortalayır (Maddə 12.1.8), vurulan zərəri o ödəyir (Maddə 23.1-23.3), dəyərin həqiqiliyi barədə mübahisəyə isə məhkəmə baxır və hesabatdakı yekun göstərici məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikcə həqiqi hesab olunur (Maddə 10.4).

Bu baxımdan, dərc olunmuş əmsallara görə hər hansı hüquqi və ya maddi məsuliyyət nəzərdə tutula bilməz. Əmsalın məcburi tətbiqi qərar səlahiyyətini bir qurumun, həmin qərarın nəticələrinə görə məsuliyyəti isə tamamilə başqa şəxsin üzərinə qoymuş olardı. Son sözü süni intellekt tərəfindən müəyyən olunan əsalalr deyil, imza atan qiymətləndirici və məhkəmə deyir.

Qanunun 10.2.5-ci maddəsi hesabatda istifadə olunan yanaşma və metodlarla yanaşı, onların istifadəsinin əsaslandırılmasını, 10.2.8-ci maddəsi isə istifadə olunan məlumatların və mənbələrinin göstərilməsini tələb edir.

Dərc olunan əmsallarda mənbə yalnız ümumi şəkildə Palatanın bazar analitikası kimi göstərilir. Məlumatın elan (təklif), yoxsa əqd qiymətlərinə əsaslandığı, müşahidə dövrü, coğrafi əhatəsi, nümunə həcmi və hesablama modeli açıqlanmır. Nəticədə belə əmsala istinad edən qiymətləndirici 10.2.8-ci maddənin tələbini obyektiv olaraq yerinə yetirə bilmir.

Yəni məcburi tətbiq qiymətləndiricini Qanunun tələbini pozaraq işləmək vəziyyətində qoyar, şəffaflığın olmaması riski isə əmsalı dərc edənin deyil, hesabatı imzalayanın üzərinə düşər.

AQC hesab edir ki, heç bir qurumun mövqeyini əks etdirən əmsal qiymətləndiricinin konkret obyekt üzrə müstəqil peşəkar mülahizəsini və əsaslı bazar araşdırmasını əvəz edə bilməz.

Bu mövqe yalnız milli qanunvericiliyə deyil, beynəlxalq qiymətləndirmə praktikasına da uyğundur. RICS-in müqayisəli sübutlara dair standartında göstərilir ki, qiymətləndirici tərəfindən toplanmış məlumatlar qiymətləndirilən obyektlə tam uyğun olmaya bilər və istifadə edilməzdən əvvəl diqqətlə təhlil edilməlidir. Müxtəlifliklərə görə düzəlişlərin aparılması zəruridir, lakin bəzi düzəlişlər kəmiyyətlə ölçülə bildiyi halda, digər hallarda yerli bazar biliyinə və qiymətləndiricinin peşəkar mülahizəsinə ehtiyac yaranır.

Bu yanaşma Azərbaycan qanunvericiliyinin hesabat tələbləri ilə də uzlaşır. Qanunun 10.2.5-ci maddəsi hesabatda istifadə olunan yanaşma və metodlarla yanaşı, onların istifadəsinin əsaslandırılmasını, 10.2.8-ci maddəsi isə istifadə olunan məlumatların və onların mənbələrinin göstərilməsini tələb edir. AQP-nin təqdim etdiyi əmsalların da hansı mənbələrdən istifadə olunmaqla əldə edildiyi açıqlanmalıdır. Deməli, qiymətləndirmənin hüquqi məsuliyyəti konkret hesabatı imzalayan qiymətləndiricinin üzərində qalır və istifadə edilmiş metodun, məlumatların və nəticənin əsaslandırılması onun peşəkar məsuliyyətinin tərkib hissəsidir.

Bu baxımdan vahid statistik əmsalın konkret obyektə mexaniki tətbiqi ilə əsaslandırılmış peşəkar düzəliş arasında fərq qoyulmalıdır. Eyni mərtəbə, sahə, təmir vəziyyəti və ya yerləşmə amilinin müxtəlif obyektlər üzrə bazar dəyərinə təsiri eyni olmaya bilər. RICS-in hazırkı müqayisəli sübutlar üzrə yanaşması da bəzi düzəlişlərin dəqiq kəmiyyətləşdirilməsinin mümkün olmadığını və bu hallarda qiymətləndiricinin yerli bazar təcrübəsinə və peşəkar mülahizəsinə müraciət etdiyini açıq şəkildə göstərir.

IVSC də qiymətləndirmə risklərinin idarə edilməsində əsaslı proseslərin, peşəkar mülahizənin və keyfiyyətə nəzarətin əhəmiyyətini xüsusi vurğulayır. Bu yanaşma qiymətləndirmənin əvvəlcədən müəyyən edilmiş nəticəyə mexaniki şəkildə gətirilməsindən deyil, etibarlı məlumatların təhlili və peşəkar qərardan formalaşmasını tələb edir.

AQC hesab edir ki, düzəliş əmsallarının tətbiqi ilə bağlı ən vacib məsələ onların mövcudluğu deyil, hüquqi statusu, metodologiyası, məlumat bazası və tətbiq sərhədləridir.

Əgər qiymətləndirici konkret obyekt üzrə təqdim edilmiş əmsaldan fərqli nəticəyə gəlirsə və bu nəticəni etibarlı bazar məlumatları və peşəkar təhlillə əsaslandırırsa, həmin yanaşma yalnız əmsaldan fərqli olduğu üçün peşəkar səhv kimi qiymətləndirilməməlidir.

Çünki Qanunun 10.2.5-ci maddəsi qiymətləndiricidən yalnız metodu göstərməyi deyil, onun istifadəsini əsaslandırmağı tələb edir. Bu isə konkret qiymətləndirmə işində peşəkar qərarın mövcudluğunu zəruri edir.

AQC xüsusilə vurğulayır ki, metodoloji vahidlik bütün qiymətləndiricilərin eyni rəqəmi əldə etməsi demək deyil. Metodoloji vahidlik eyni peşəkar prinsiplərin, şəffaf məlumatların və əsaslandırma tələblərinin tətbiqidir; konkret obyekt üzrə yekun nəticə isə bazarın və obyektin xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilməlidir.

Qiymətləndirmənin məqsədi əvvəlcədən müəyyən edilmiş əmsala uyğun nəticə əldə etmək deyil, konkret obyektin dəyərini mövcud bazar məlumatları və müstəqil peşəkar mülahizə əsasında obyektiv, əsaslandırılmış və yoxlanıla bilən şəkildə müəyyən etməkdir.

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti qiymətləndiricinin müstəqilliyini qiymətləndirmə fəaliyyətinin fundamental prinsipi hesab edir və bildirir ki, metodoloji inkişaf qiymətləndiricinin peşəkar mülahizəsini əvəz etməklə deyil, onu daha keyfiyyətli məlumat və şəffaf metodologiya ilə dəstəkləməklə həyata keçirilməlidir.

Bazarın inkişafı inhisarçı meyllər və birrəngli peşə qaydaları ilə deyil, rəqabət mühiti, peşəkar inkişafa şərait yaradacaq elmi-metodoloji yanaşmaların tətbiqini tələb edir. Qiymətləndirici süni intellekt məlumatları ilə hazırlanmış əmsallara yox, əqdlər barədə sistemli giriş əldə etməklə real bazar qiymətlərinə əsaslanaraq qiymətləndirmə aparmalıdır.