Əmlak bazarında qiymətlər niyə “od tutub yanır ”?

Son zamanlar dünyada baş verən proseslər Azərbaycana da təsirsiz ötüşmür. Kəskin qiymət artımının müşahidə olunduğu sahələrdən biri də tikinti bazarıdır. Ötən müddətlərlə müqayisədə yerli və idxal olunan tikinti materiallarında yüksək qiymət artımı nəzərə çarpır. Bu da təbii olaraq daşınan və daşınmaz əmlak bazarında bahalaşmaya gətirib çıxarır.

İqtisadi ekspert Razi Abbasbəylinin sözlərinə görə, həm tikinti materiallarının bahalaşması, həm də bazarda olan tələbin yüksəlməsi qiymətlərin artmasına səbəb olub:
"Daşınmaz əmlak bazarında bahalaşmanı şərtləndirən bir sıra faktorlar var. Ən başlıca faktor da Rusiya-Ukrayna müharibəsidir. Bilirsiniz ki, artıq 8 aydan çoxdur  davam edən bu müharibə dünya bazarında qiymətlərin bahalaşmasına səbəb olub. Xüsusilə də Azərbaycanın əsas tikinti materiallarını idxal etdiyi ölkələrdən birinin Rusiya ilə Azərbaycan arasında logistik problemlər olmasa da, qiymətlərin durmadan və sürətlə bahalaşması prosesi gedir. Eyni zamanda, Azərbaycanın tikinti bazarında əsas idxal etdiyi ölkələrdən Belarus və Ukrayna da müəyyən mənada yer alırdı. Bilirsiniz ki, Rusiya-Ukrayna müharibəsi səbəbindən tikinti materiallarının idxalı ilə bağlı bir sıra çətinliklər var. Bu çətinliklər də nəticə etibarilə qiymətlərin bahalaşmasına gətirib çıxardı. Bu ilin birinci yarısından etibarən tikinti bazarındakı mal və materialların qiymətlərində təxminən 40%-ə qədər artım müşahidə olundu. Bu da nəticə etibarilə Azərbaycanın  daşınmaz əmlak bazarında xərclərin yüksəlməsinə gətirib çıxardı. Xərclərin yüksəlməsi daşınmaz əmlak və maşın bazarında qiymətlərin yüksəlməsinə səbəb oldu.
Digər bir faktor isə Azərbaycan əhalisinin, xüsusilə də xaricdə yaşayan Azərbaycan əhalisinin Bakı şəhərində və Abşeron yarımadasında daşınmaz əmlaka investisiya qoyması ilə bağlıdır. Xüsusilə də son günlər Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların Bakı və Abşeron yarımadasından daşınmaz əmlak bazarından mənzil alması ilə bağlı statistikada ciddi artım müşahidə olunur və tələbin artması nəticədə Azərbaycanda qiymətlərin yüksəlməsinə gətirib çıxarıb.
Həm tikinti materiallarının bahalaşması, həm də bazarda olan tələbin yüksəlməsi qiymətlərin artmasına səbəb olub.
Hesab edirəm ki, qiymətlərin artım tempi bundan sonra da davam edəcək. Xüsusilə də payız və qış aylarında daşınmaz əmlak bazarında bir canlanma müşahidə edilir. Bu da ondan irəli gəlir ki, həm turizm sektoru mövsümü başa çatır, eyni zamanda, aqrar sektorda tədarük dövrü yekunlaşıb və vətəndaşların əlində müəyyən mənada vəsaitlər formalaşır. Bu vəsaitlər adətən payız və qış aylarında daşınan və daşınmaz əmlak kimi sahələrə investisiya və yatırım edilir. Bu baxımdan da qiymətlərin artması bu şərtlər daxilində normaldır. Lakin nəzərə alsaq ki, müharibə davam edəcəyi təqdirdə Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların öz vətənlərinə qayıtması reallığı ortaya çıxır və bu köç bir az daha çox intensivləşsə, eyni zamanda Rusiya və digər xalqların vətəndaşları belə Bakı şəhərinə daha sakit, əlverişli, uyğun və bazar qiymətlərinin müəyyən mənada imkan verdiyi daxilində Azərbaycana axın etmələri nəticədə bazarda qiymətlərin bir az daha yüksəlməsinə səbəb olacaq.
Bazarda qiymətlərin yüksəlməsi eyni zamanda son bir il ərzində mənzillərin ipotekalaşması, ipoteka kreditləri ilə satışının təşkilində müəyyən artımlar var və kreditlə satışlar həyata keçirilməsi sürətləndirilsə, bazarda alıcı sayı çoxalır. Bilirsiniz ki, bir sıra kommersiya bankları müstəqil şəkildə mənzillərin ipotekalaşdırılması və ipoteka kreditləri ilə satışını təşkil edirlər. Eyni zamanda, dövlətin kirayə mənzillərinin satışı ilə bağlı bir sıra proqramlar həyata keçirilir. Bu da nəticədə tikinti bazarında bir canlanmaya səbəb olur. Bütün hallarda tələb artırsa, qiymətlərin də yüksəlməsi baş verir.
Mən hesab edirəm ki, həm müharibənin davam etməsi, həm tikinti materiallarının qiymətlərinin böyük ehtimalla bundan sonra bir az daha yüksəlməsi, Rusiyadan Azərbaycana insan axınının baş verməsi və bütün bu şərtlər tikinti, mənzil bazarında qiymətlərin bahalaşmasını davam etdirəcək. Bu nə qədər davam edəcək, əlbəttə bunu geosiyasi, iqtisadi olaraq beynəlxalq münasibətlər müəyyən edə bilər. Bu barədə konkret zaman ifadə etmək çox çətindir".

Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev bildirir ki, gələn ilin birinci yarısında köhnə tipli binalarda ciddi surətdə qiymət azalması baş verəcək
"Paytaxt Bakı ilə bağlı təxminən son 20 ilin statistikasına baxsaq, ümumilikdə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər on dəfədən çox artıb. Yəni, tutaq ki, 2000-ci ilin əvvələrində Bakı şəhərində hər hansısa metro ətrafında, Nərimanov, Elmlər, İnşaatçılar fərq etməz, bir otaqlı mənzilin satış qiyməti təxminən 5000 manat idisə, hazırda həmin mənzillərin qiyməti 70-80 min manat arası dəyişir. Yəni, bu 20 il ərzində on dəfədən artıq qiymət artımı baş verib. Lakin son zamanlarda qiymət artımı bir az da sürətlənib. Buna əsas səbəb pandemiya dövründə ölkələr arası sərhədlərin bağlı olması, logistikada problemlərin olması, tikinti materiallarının daşınmasında maneələr ümumi tikinti materiallarının da qiymətlərini artırdı və bu təbii ki, birbaşa yeni tikilməkdə olan binaların satış qiymətinə öz təsirini göstərdi və qiymət artımı hələ də davam edir.
Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımına digər bir səbəb də Rusiya-Ukrayna arasında baş verən müharibədir. Çünki tikintidə istifadə olunan tikinti materiallarının çox böyük hissəsi həm Rusiya, həm Ukraynadan gəldiyinə görə artıq onların daşınmasında problemlər yarandı və hətta müharibə səbəbindən Ukraynadan gələn bir neçə adda tikinti materialları artıq gələ bilmir. Təbii ki, bu da özlüyündə qiymətləri artırdı.
Başqa bir tərəfdən paytaxt Bakıda tikintiyə yararlı torpaq sahələri məhdud saydadır və qiymətlərində fantastik surətdə artım var. Hansı ki, tikintinin maya dəyəri birbaşa onun torpaq sahəsi ilə ölçülür ki, bu torpaq sahəsinin qiyməti artdıqca, ümumilikdə satış qiyməti də artır. Təxmini bir fərq üçün götürək, eyni bir şirkət eyni bir layihəli hündürmərtəbəli binanı Bakının mərkəzində tikir, digərini Azərbaycanın ucqar bir rayonunda. Rayonda onun 1 kvadratmetri 700-800 manat təklif olunursa, paytaxt Bakıda artıq 1800-2000 manata təklif olunur. Bu o demək deyil ki, şirkət Bakıda daha çox qazanır. Xeyr. Bakıda torpağın qiyməti həddindən artıq baha olduğuna görə ümumi maya dəyərini artırır.
Digər tərəfdən köhnə binalarda da qiymət artımı baş verir. Köhnə tikili binalarda daha çox istismar müddətini bitirmiş binalarda da qiymət artımı olur ki, bu 2016-cı ildən başlayaraq Bakı şəhərində Nazirlər Kabinetinin 86 saylı sərəncamı ilə istismar müddətini bitirmiş və qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülməsi ilə bağlı fərman imzalandı. 2016-cı ildən bu günə çox köhnə bunalar söküldü və yeni tikili binalarla əvəzləndi. Bu proses hələ də davam edir. Təbii ki, əvvəlki kimi sürətlə olmasa da, mərhələli şəkildə davam edir. Və burada nə baş verir? Tikinti şirkətləri evi sökülən vətəndaşa mənzil tikilib təhvil verilənə qədər hər ay kirayə pulu, daşınma xərcləri verirdi. Sökülmüş mənzilinin yerinə yeni tikilən binadan daha böyük ümumi sahəli və yeni təmirli binadan mənzil verirdi ki, o mənzilin də qiyməti vətəndaşın köhnə mənzilinim qiymətindən daha baha qiymətə satıla və qiymətləndirilə bilirdi. Bu baxımdan köhnə tipli binalarda da qiymətlər artdı, süni formada qiymət artımı baş verdi və bu hələ də davam edir.
Bakıda kirayə mənzillərə təlabat həddindən artıq çoxdur və satış qiymətləri də normalda kirayə bazarı ilə tənzimlənir ki, kirayələrdə qiymət artdıqca, bu da mənzillərin satış qiymətinə öz təsirini göstərir. Avqust ayından bu günə kimi daha bir dalğa ilə köhnə binalarda qiymət artımı baş verdi ki, artıq köhnə, istismar müddətini bitirmiş və xüsusən də qəzalı vəziyyətdə olan çox sayda binalar var ki, onların qiymətləri artıq real bazar dəyərindən dəfələrlə çox qiymətə təklif olunur. Bu da müvəqqəti xarakter daşıyan bir amildir. Düşünürəm ki, gələn ilin birinci yarısında köhnə tipli binalarda ciddi surətdə qiymət azalması baş verəcək. Çünki köhnə 2-5 mərtəbəli binaların böyük hissəsi artıq ipoteka predmetinə çevrilə bilmir, banklar onları girov götürmür. Çünki istismar müddətini bitirib və qəzalıdır. Lakin sakinlər bayaq qeyd etdiyim amillərə görə həm söküntü, həm kirayəyə görə onu alırlar. Amma bir müddət sonra yəqin ki, onların da satışında ciddi problem yaranacaq və müştəri qıtlığı ilə üzləşəcəklər. Yəni gedişat onu göstərir".

Röyalə Xəyal