İstismara qəbul edilməyən binalarda hansı problemlər yaşanır?

Azərbaycanda tikinti bumu yaşandığı anda paytaxt Bakıda, eləcə də respublikanın ayrı-ayrı bölgələrində çoxsaylı mənzillər inşaa edilib. Məsələ orasındadır ki, hazırda ölkədə xeyli sayda çoxmənzilli binalar var ki, illərlədir ki orada yaşayış olmasına baxmayaraq hələ də rəsmi qaydada istismara qəbul edilməyib.

Belə binalarda mənzillərin alqı-satqısı hansı qaydada həyata keçirilir?

Azərbaycanda tikinti bumu yaşandığı anda paytaxt Bakıda, eləcə də respublikanın ayrı-ayrı bölgələrində çoxsaylı mənzillər inşaa edilib. Məsələ orasındadır ki, hazırda ölkədə xeyli sayda çoxmənzilli binalar var ki, illərlədir ki orada yaşayış olmasına baxmayaraq hələ də rəsmi qaydada istismara qəbul edilməyib. Elə bu səbədən də həmin binaların qazlaşdırılması, idarə edilməsi və alqı-satqısı ilə bağlı çoxlu problemlər yaşanmaqdadır. Maraqlıdır, istismara qəbul edilməyən çoxmənzilli binada mənzil alqı-satqısı müqaviləsi notarial qaydada təsdiq oluna bilərmi? Hüquqşünas Alim Hüseynli bildirib ki, hazırda elektrik, qaz və su təsərrüfatı sahəsində mövcud olan qanunvericilik aktlarına əsasən fiziki şəxs olan istehlakçı üçün sayğacların quraşdırılması müvafiq xidmətləri göstərən təchizatçı müəssisənin ("Azərişıq" ASC, ARDNŞ, "Azərsu" ASC) hesabına quraşdırılmalıdır. Həmçinin, sözügedən abonentin təqsirindən sayğac zədələndikdə və ya qoşulma sxemi pozulduqda təmir, əvəzetmə və dövlət yoxlanışı həmin abonentin hesabına yerinə yetirilir: "Tikintisi başa çatmış çoxmənzilli binanın sakinləri su təchizatı və tullantı sularının axıdılması xidmətindən istifadə etmək üçün "Azərsu" Səhmdar Cəmiyyəti ilə fərdi qaydada müqavilə bağlaya bilərlər. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2014-cü il 17 iyul tarixli 262 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş "Sudan istifadə Qaydaları"nın 1.8-ci bəndinə əsasən, tikintisi başa çatmış çoxmənzilli yaşayış binalarının mənzil mülkiyyətçiləri ilə fərdi müqavilələr daxili təchizat sistemi texniki şərtlərə uyğun qurulduqdan sonra bağlanılmalıdır. Qeyd olunan müddəaya uyğun olaraq, binanın tikintisi başa çatıbsa, eləcə də daxili su və kanalizasiya təminatı sistemi texniki şərtə uyğun qurulubsa, bu halda binanın sifarişçisi tərəfindən daxili su və kanalizasiya təminatı sisteminin istismara hazır olması ilə bağlı "Azərsu" ASC-yə müraciət olunmalıdır. Eyni zamanda, nəzərə alınmalıdır ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 101.1-ci maddəsinə əsasən, tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi tikintisi başa çatmış obyektin və ya onun bir hissəsinin şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyinin və ondan təyinatı üzrə istifadənin mümkünlüyünün təsdiq edilməsidir". O ki, qaldı belə mənzillərin istismara qəbul edilməsinə, Mülki Məcəlləyə əsasən daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Bəs, belə halda çoxmənzilli binanın idarə olunması necə həyata keçirilməlidir? Hüquqşünas bildirib ki, coxmənzilli binanın idarə olunması üsulunun seçilməsi sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı əsasında müəyyən olunur. Çoxmənzilli binanın idarə olunması üsulları aşağıdakılardır: binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə və idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə: "Hazırda ölkədə çoxmənzilli binalar yeni idarəetmə üsulları əsasında idarə olunur. Çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçiləri ilə həyata keçirilən maarifləndirmə və təbliğat işinin nəticəsi olaraq, Bakı şəhərinin ayrı-ayrı ünvanlarında yerləşən binalarda mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətləri yaradılaraq onlardan 22 (iyirmi iki) vahidi artıq Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən dövlət qeydiyyatına alınmış, həmçinin Yasamal, Nərimanov, Xətai, Səbail və başqa rayonlarda, eləcə də ölkənin digər regionlarında, o cümlədən Sumqayıt və Mingəçevir şəhərlərində yerləşən çoxmənzilli binalarda MMMC-lərin yaradılması istiqamətində müvafiq işlər aparılmaqdadır". Qeyri-kommersiya qurumu olan Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin vergi uçotuna alınması məsələsinə gəldikdə, hüquqşünas bildirib ki, Vergi Məcəlləsinə əsasən vergi nəzarətinin həyata keçirilməsini təmin etmək məqsədi ilə vergi ödəyicisi olan hüquqi şəxslər olduqları (dövlət qeydiyyatı haqqında sənədlərdə qeyd olunmuş hüquqi ünvan) yer üzrə vergi orqanlarında uçota alınır. Vergi orqanına ərizə qeyri-kommersiya hüquqi şəxsin dövlət qeydiyyatına alındığı gündən 30 gün müddətində verilməlidir.Eyni zamanda, MMMC qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçıları arasında bölüşdürmək deyil. O, əlavə edib ki, hətta tikintisi həyata keçirilən çoxmənzilli binalarda idarəetmə üsulunu tətbiq etmək olar. Belə ki, tikilməkdə olan çoxmənzilli binalarda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüquqları məxsus olacaq (hüquqlarını əldə edəcək) şəxslər mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətini yarada bilərlər. Onun sözlərinə görə, tikinti obyektinin istismarına icazə də qanunvericilikdə öz əksini tapıb: "Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə əsasən, tikinti obyektinin istismarına icazə yerli icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilir. Obyekt şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlərin tələblərinə uyğun tikildiyi halda yerli icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən tikinti obyektinin istismarına icazə verilir. İstismara icazə tikinti obyekti müayinə edildikdən (tikinti obyektinə baxış keçirildikdən) və onun müəyyən edilmiş tələblərə uyğunluğu təsbit edildikdən sonra yerli icra hakimiyyəti tərəfindən Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 11 sentyabr 2014-cü il tarixli 302 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş "Tikinti obyektinin istismarına icazənin vahid forması" əsasında verilir.
Yerli icra hakimiyyəti orqanı istismara icazə verməzdən əvvəl tikintinin və ya onun hissələrinin ekspertizadan keçirilməsinə dair ekspertiza müəssisəsinə müraciət edə bilər. Bu müraciət tikintinin təhlükəsizliyi baxımından əsaslandırılmış olmalıdır".

Nurlan