Tez quruyan güzəştli ipoteka “fontanı” - ARAŞDIRMA
İqtisadçı-ekspert Vüqar Bayramovun fikrincə, Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsinin həcminin 200 milyon manatdan aşağı düşməsi arzu olunan deyil: "Azərbaycanın ipoteka kreditlərinə olan tələbatı üzrə heç bir rəsmi araşdırma aparılmır. Amma müqayisə etdikdə burada dövriyyənin olduqca aşağı olduğu ortaya çıxır. Məsələn, keçən il ölkə üzrə verilən ipoteka kreditlərinin cəmi məbləği 200 milyon manatdan az olub. Ancaq əhalisi Azərbaycana baxanda təxminən 3 dəfə az olan Litvanın ipoteka fondunun dövriyyəsi 2,5 milyard dollardır. Qiymətləndirmələrə görə, əgər Azərbaycanda ipotekaya ayrılan vəsaitlərin həcmi 200 milyon manatdan aşağı olan səviyyədə qalarsa, o zaman 2025-ci ilə kimi əhalinin ipoteka kreditlərinə olan tələbatının cəmi 5%-ə qədərini qarşılamaq olacaq".
İqtisadçı ekspertin dediklərini sadə hesablama ilə də ortaya çıxarmaq olar: Azərbaycanda hər il 90 min yeni ailə qurulur və adətən gənc ailələr yeni mənzildə yaşamağa üstünlük verirlər - atadan qalan mənzillər mənəvi və texniki köhnəlir ki, məcburi yenisi alınmalıdır, çünki Azərbaycanda orta hesabla bir mənzilin yararlılıq müddəti təxminən bir ailənin ömrü qədərdir. Məsələn, hazırda 1965-ci ilə qədər tikilmiş mənzillər rəsmi səviyyədə istifadə yararsız saylır, artıq 1965-ci ilə qədər ailə qurmuş cütlüklər də artıq dünyanı tərk etməyə başalayıblar. Yəni övladlar istənilən halda yeni mənzil almalı olurlar. Buraya boşanmış və ayrı yaşamağa məhkum cütlükləri də əlavə etdikdə hər il 100 minə yaxın yeni mənzil alqısı baş verməlidir. İpoteka ilə alınan mənzillərin sayı isə 5 mini, yəni tələbin 5%-ni keçmir. Çünki bir mənzilin orta qiyməti 40 min manatdan götürülərsə, hər il 200 milyon manata təxminən 5 min mənzil almaq olar.
Vüqar Bayramovun sözlərinə görə, şimal qonşumuz Rusiyada vəziyyət xeyli yaxşıdır və orada hər ipoteka kreditlərinə olan tələbat müəyyənləşdirilir. Rusiya Duması bununla bağlı xüsusi qanunvericilik aktı qəbul edib və 2015-ci ilə qədər ipoteka kreditlərinə olan tələbat müəyyənləşib. Burada illər üzrə əhalinin neçə faizinin ipotekadan istifadə edəcəyi və illər üzrə federal büdcədən bu istiqamətdə nə qədər vəsait ayrılacağı müəyyənləşir. Bu qiymətləndirməyə görə, 2025-ci ilə kimi Rusiyada ipotekaya olan tələbin təxminən 40%-ni qarşılamaq olacaq.
Vüqar Bayramov bu məsələdə Rusiya səviyyəsinə yaxınlaşmaq üçün ilk növbədə sosial ipoteka üçün vəsaitlərin artırılmasını vacib sayır: "Sosial ipoteka üçün dövlət büdcəsindən ayrılmış 20 milyon manat vəsait də azdır. Sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaiti 2013-cü ildə 50 milyon manata kimi artırmaq lazımdır". O həmçinin adi ipoteka üçün cəlb ediləcək vəsaitləri artırmağı da vacib və mümkün sayır: "Azərbaycanda adi ipotekanın əsas maliyyə mənbəyi olan istiqrazlar adi deyil, uduşlu olmalıdır. Məsələn, Rusiyada istiqrazlar uduşludur. Uduşlu istqrazlar buraxmaqla vətəndaşları da bu bazara cəlb etmək olar. Çünki hazırda 1000 manatlıq istiqraza görə, vətəndaşa 32 manat 50 qəpik verilir. Amma vətəndaş onu kommersiya bankına yerləşdirsə, 90-120 manat gəlir əldə edə bilir. Uduşlu istiqrazların oynanılması prosesinə digər şirkətləri də cəlb etməklə reklam vəsaitləri əldə etmək olar və onları da ipoteka kreditləşdirməsinə yönəltmək mümkündür".
Nüsrət İbrahimov isə ümumiyyətlə ipoteka şərtlərinə yenidən baxmağı təklif edir: "İlkin ödəniş və illik faiz dərəcəsi aşağı salınmalıdır". Bununla bağlı Vüqar Bayramovun da təklifləri var: "Azərbaycanda ipoteka gəlirlərinin 3 - 3,25%-i banklara çatır. Halbuki kreditin verilməsi üçün kommersiya banklarının xərcləri 1%-dən artıq deyil. Halbuki dünya üzrə ipoteka kreditləşməsinin faizi çox aşağıdır. Məsələn, Rusiyada adi ipoteka kreditləri federal büdcədən maliyyələşir - 4%-dir. Türkiyədə isə 3,75%". İqtisadçı ekspertin fikrincə, AİF-in və kommersiya banklarının gəlirlilik dərəcəsini aşağı salmaqla indiki halda adi ipoteka dərəcəsini 6%-ə endirmək mümkündür.
Vüqar Bayramov bu məsələdə Türkiyə təcrübəsindən də yararlanmağı məsləhət bilir: "Türkiyədə xüsusi mənzil təminatı proqramı ilə verilən iki otaqlı mənzillərin aylıq ödənişi 70 dollardır. Bu ipoteka kreditləşməsi deyil. Çünki vətəndaşdan ilkin ödəniş vəsaiti də tələb edilmir. Bu mənzillər ucuz başa gəlir. Bələdiyyələr xüsusi torpaq ayırır, həmin ərazilərdə evlərin inşasını həyata keçirir. Düşünürəm ki, Azərbaycanda bu cür evləri təxminən 120 dollara vətəndaşa təhvil vermək mümkündür".